浙江广厦股份有限公司股票投资报告

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1、浙江广厦股份有限公司股票投资分析报告企管101王斯敏510130103王欢欢5101301105一、公司股票基本面分析（一）宏观分析房地产市场目前正处于加速恶化阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是4季度的主流。在房地产调控政策持续的前提下，2012年1季度房地产将出现包括交易、价格、投资在内的全面回落的调整。但本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，将以经营策略与价格调整为核心，它不是资产负债恶化型的调整，导致房地产企业资金压力加剧和部分杠杆化过高的激进型开发企业陷入流

2、动性危机。因此不会引发系统性风险和全面抛售，更不会引起中国经济的硬着陆。不过，地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%，2012年2季度地方政府可能采取大量的松动策略，3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是2012年房地产调整的基本模式。随着房地产市场的恶化、国际金融市场动荡的加剧、地方投融资平台还债高峰期的到来，2011年所显现的金融扭曲和金融风险进一步显化，资金流动速度将进一步减缓。但由于中国政府、银

3、行、企业以及个体的资产负债状况依然良好，经济泡沫的治理、中国金融扭曲的纠正以及金融风险的释放，不会引发系统性的风险危机。2012年中国宏观经济面临的另一个挑战就是中国房地产市场经过2年的调控之后，将迎来包括交易额、价格以及投资等多方面的深度调整。该调整的幅度不仅决定了本轮房地产调控的成败，而且会通过对房地产投资、消费、资金链以及土地财政的影响，决定中国宏观经济回缓的幅度。从目前房地产行业各类参数判断，虽然4季度的房地产销售、库存、资金链、资产负债等指标都出现明显恶化，但还没有超过2008年1季度的状况，

4、2011年末将以结构性调整和局部调整为主，中国房地产市场依然处于深度僵持的阶段。但随着偏紧的房地产政策的持续，2012年1季度房地产市场将出现全面调整。整体性的价格下滑、投资回落、交易下滑以及部分企业倒闭现象将出现。但由于中国房地产企业的资产负债并没有整体性恶化、杠杆率不高、实际潜在需求依然强劲以及地方政府和中央政府对房地产高度的依赖，中国房地产不会出现崩溃性下滑，整体价格回落不会超过25%。按照对地方政府对于土地财政需求和中央政府对于宏观经济速度需求的分析，地方政府无法承受超过20%的房地产价格的下滑

5、，宏观经济难以承受30%房地产价格的回落。这将决定明年2季度地方政府将有可能使用“暗渡陈仓”的手法放松房地产市场的政策监管，3季度中央政府将缓慢放松“限贷”政策，并逐步采取一系列对冲政策，最终放松“限购”政策。但由于房地产下滑的惯性已经形成，2012年房地产低迷的状况不会马上得到扭转。1.房地产虽然在市场疲软的打压下投资有所下滑，但由于政府加大了对土地开发和房地产建设进度的监管以及资金快速回笼的压力，导致大量囤地必须开工，从而导致投资参数回落比其他参数要低得多，开发投资的资金需求持续上扬，资金链开始全面

6、紧张。2.在销售下滑、贷款收紧、其他融资途径紧张、在建项目资金需求依然庞大、还贷压力高涨等因素的作用下，房地产企业的资金链全面收紧，但由于以往结余资金存量很大、前期销售正常并没有恶化等原因，目前房地产企业的现金状况、资产负债状况比2008年1季度的状况要好，2011年4季度资金压力带来的更大可能，是房地产局部市场的调整和结构性调整，2012年1季度将出现资金的全面恶化。3.虽然目前各类参数出现快速恶化的局面，房地产将在2012年1季度出现深度调整，但是本轮房地产调整不会出现崩溃性下滑，从资金缺口、潜在需

7、求以及政府财政可容忍的幅度来看，2012年房地产价格回落25%以上的概率不大，房地产不会出现硬着陆。政策的调整将从根本上逆转房地产下滑的趋势。4.在房地产全面回落的冲击链中，承受能力最差的是地方政府，地方财政收入明年的下滑以及地方投融资平台的清理，使地方收支缺口将大幅度扩大，这将从根本上改变2012年中国地方政府对于房地产价格下滑的容忍度。从地方财政可持续的角度，2012年地方财政难以忍受房地产价格超过25%的下滑。因此，在2012年2季度，地方政府对于房地产政策的监控将出现大幅度放松，甚至出现大规模“

8、暗渡陈仓”的操作手法。5.从整体宏观经济来看，由于房地产投资占全社会固定资产投资20%左右，房地产贷款占全社会贷款20%，房地产所涉及的行业超过总体行业1/3，房地产存量价值占居民财富的70%。因此，2012年要使经济增速不跌破9%，宏观经济可承受的价格回落在20%左右。通过前面5个方面的分析，我们可以得出以下结论：结论1：房地产市场目前正处于加速恶化阶段，但全面调整还没有出现，局部调整和房地产市场的内部调整依然是目前的主流。结论2：在房地