城市发展投资有限公司组织管理手册

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1、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。受控文件上海上实城市发展投资有限公司组织管理手册手册现行版本：A/0发放编号：编制日期2005.06.1审核日期2005.032批准日期2005.038发布日期：2005-06-30生效日期：2005-07-01目录目录1第一部分、手册说明2第二部分、组织设计基本思路3组织设计的基本原则3管控模式的选择4运作模式的选择

2、5第三部分、职能架构概述7组织机构图7组织职能架构概述8第四部分、部门职责10第五部分、职位说明书51附录：关键权责分配表203第一部分、手册说明本手册用以说明公司的组织关系、权责结构和岗位职责，是公司组织管理的基本文件。它一共包括四个部分：1.组织设计的基本思路：本部分阐明了城发公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织机构选择的思路、运作模式选择的思路、岗位设置的原则等。2.组织职能概述：本部分是组织机构图、岗位设置图和职能的概述，通过组织机构图和岗位设置图阐述了部门之间关系和职位间关系图，总部

3、和项目公司关键权责分配概要的说明了总部和项目公司之间的权限划分框架。3.部门职责：本部分主要阐述各部门的使命与目标，主要的职能与职责。4.职位说明书：本部分详细描述了各岗位（职位）的基本信息、上下级关系、主要的职权、内外沟通渠道、能力素质要求等。5.附录：关键权责分配表，把各部门的一些关键权责进行汇总，这些权责的分配已经在各业务流程中进行了描述。本手册是城发公司组织管理的基本文件，当组织机构、部门设置、岗位设置和权责设计或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。第二部分、组织设计基本思路组织设计的

4、基本原则§反应企业战略的原则组织设计的基本出发点是为了实现企业战略，因此组织设计时要考虑市场定位、客户价值及核心竞争能力等多项因素，目前城发定位为区域开发集成商，拟大量进入二线城市，并且以商业地产为主，同时会利用上实集团的资源与品牌优势实现高速成长，因此在组织设计中必须考虑未来模式要以商业房地产开发为主的特点来设立，同时要兼顾多区域运作。§体现行业特点的原则房地产业是一个资源整合型的行业，正整个价值链上有大量的环节是采用外包或借助专业公司的力量来完成，而且它具有项目型的特点，公司的业务业务运作是

5、有一个个具体的项目组成，同时公司运作时会牵涉到大量资金和其他资源的管理，具有很高的风险，因此在组织设计时要充分考虑这些因素。§优化业务流程的原则组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效和顺畅，组织架构是部门职能的集合，在部门设计与职能分配将优先考虑业务流程的顺畅与合理，这一基本原则在从项目决策、项目策划、设计到施工管理、营销管理和服务的各流程中充分体现，尽可能使流程的关键环节由专业部门完成，需要多方协调的环节尽量减少。§促进管理绩效的原则组织设计要能促进管理绩效，因此在部门、岗位的职能与职责设计

6、上尽可能的清晰和专业化，减少多头负责。§提高运作效率的原则为提高管理效率，组织设计时尽量扁平化，授权充分，减少责任重叠，在总部机构设置时基本上采取三层的简单机构，同时对不能的职责范围在总部和项目公司之间采用分层次授权的方法，包括各类方案的审核权限、采购权限、成本管理权限等，尽量减少责任的重叠。管控模式的选择根据房地产行业的特点和公司的实际情况，公司总部对项目公司在短期内采用操作型管控模式，这种管控模式是组织机构设置与职能分配的基础。有关管控模式的详细内容请参看城发公司管控模式§管控模式的定义所谓

7、管控模式是指一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理控制系统为核心，以流程和制度为基础的动态系统，它是公司总部对职能部门和项目公司管理的基本框架，它通常会定义总部与项目公司的定位、总部和项目公司的运作模式、关键的权责分配与重要的管理控制手段。通常总部对项目公司的管控模式按照管控的深度分为财务管控型、战略管控型和操作管控型三种，财务管控型通过资本纽带，依靠公司治理结构，以财务指标进行管理和考核，在组织上总部不设具体业务部门；战略管控型依靠公司战略规划进行管理和考核，通过财务控制、战略规划与控制和

8、人力资源管理等手段进行管控，在组织上总部不设具体业务部门；操作管控型通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理，直接对重要的关节操作管理，总部设置专门的业务部门。§城发公司管控摸式由于城发公司以房地产开发为主业，急需在总部形成专业能力以及房地产业固有的高风险等特点决定了城发公司在短期内应该采用操作管控型的管控模式，在这种管控模式下，总部定位为战略管理、品牌管理、人才管理、财务管理、资本运作投资管理和房地产业务运营中心，对所有的房地产开发项目的整体业绩负责；项目公司定位房地产开发的任务中