年月郑州瀚宇置业项目定位方案

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1、2011年10月郑州瀚宇置业项目定位方案瀚宇置业项目定位方案谨呈：瀚宇置业有限公司和联胜地产咨询有限公司二零壹壹年拾月在项目定位之前，先聊聊项目之外的事情。“思想”精神领域开发理念开发理念是一个项目的灵魂是开发成功与否的关键所在企业战略壹企业战略现金流利润率价格&利润广告&活动费用&渠道开发策略营销策略销售策略企业战略思维六类房企全国一线房企不同企业的不同发展阶段，即使对于同一块土地，所需要承担的企业使命也不同，因此需要不同的解决思路。新组建小型房企新转型大中房企外来洋品牌房企区域领先型房企区域中小型房企求生存建品牌练团队树标准求转型求扩张…

2、求突破求利润战略先行经营准则客户导向成本前置产品选择技术清障风险预警七对眼睛第一对决策层第二对财务第三对营销第四对成本第五对设计第六对工程第七对项目发展提出对项目的要求：品牌——承担在细分市场地位的责任经营——对现金流和利润的取舍和要求发展——平衡土地、合作及可持续发展的关系开发——对项目开发周期的要求第一对眼睛跳出专业，关注战略价值体系项目溢价溢价实现价值体系贰H-S价值体系H-S价值体系地段景观建筑品牌配套硬价值Hard-value软价值Soft-value文化户型服务科技居者价值点1价值点2价值点3…价值体系是项目前期定位的落脚点硬价值是有形的使用价值的范畴价

3、值的物质基础是可以物化的可以进行竞争性比价硬价值地段景观建筑配套户型科技区位交通、产业支持以及社会认知外部景观资源、内部的景观打造规划设计、立面风格、建筑材料实用性、人性化、舒适度高新科技的适当使用项目内部配套、外部配套（生活、医疗、教育等）软价值品牌文化服务居者企业品牌、产品品牌（同一企业不同产品线的产品形象）地域文化特性、项目的精神诉求基本物业管理服务、增值的个性服务业主的档次素质软价值是无形的价值的精神主张是不能物化的难以复制的是可以自我定价的一般性特殊性H-S价值体系的两大特性：项目价值体系是基于对项目定位的全程分解，并尽可能照顾到了一般项目的各种元素，因而

4、具有一般性。项目价值的实现是建立在对任何一个项目独特条件的认识，因而会根据条件的不同，有侧重的打造项目价值。建立价值体系的目的是为了获取项目溢价。溢价金融术语。是指高于有价证券等的面值或高于平价的价格，只要超过了就叫做溢价(Premium)。溢价在考虑行业利润的基础上，项目价格超出行业平均价格的部分就叫做溢价。消费者剩余=愿意支付-实际支付生产者剩余=实际收入-实际成本利润=生产者剩余利润=正常利润+超额利润溢价即是超额利润溢价实现的一些情况景观溢价产品溢价配套溢价户型创新科技智能…精装修物业管理文化教育商业配套会所配套…A。景观溢价重视视线之所及小区入口台阶、喷泉

5、、室外家具给人休闲放松的感觉，适合用于次入口门楼、草坪、大树给人震撼大气的感觉，适合用于主入口小区入口是客户的第一印象A。景观溢价重视视线之所及建筑两端客户的视觉落点是建筑的顶部和底部星河湾的底部石材精雕细琢，屋顶富有变化，使用标志性符号A。景观溢价关注红线之外决战红线之外14>#ff66ff'>.地理位置2#ff66ff'>.周边配套及环境3#ff66ff'>.小区环境及设施4#ff66ff'>.房屋本身客户更愿意为土地红线以外的配套、环境花更多的钱。项目周边配套缺乏，周边区域环境不理想。外部环境整体价值提升，成为项目的关键因素。成功案例：北京星河湾成都华润金悦湾

6、青年沟改造东侧绿地改造北京星河湾——关注红线之外大手笔的周边环境改造对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树把13公顷绿化代征地，先期投入形成北京星河湾生态公园完成青年沟改造完成四周围墙、道路的改造和绿植道路改造B。户型创新面积赠送赠送对于大多数客户具有很强的吸引力，即使是顶级高端客户，也是有益因素。同时，赠送也要注重实用性。南通万通城大小户型均赠送入户花园、转角飘窗飘窗夹层、复式入户花园错层双层高露台（半）地下室底层花园顶层花园…面积赠送的多种形式例如：C。文化教育根据多年的客户研究数据，在各种生活配套中，文化教育配套的关注度仅次于商业配套，其中有超过80%

7、的客户愿意为优秀的教育配套承担额外费用，而且客户档次越高需求越明显。优秀文化教育资源的引进将能大大促进项目的销售与增加自住型业主的入住，从而实现项目溢价销售。优秀中小学其他文化教育机构国际品质幼儿园亿城北京西山华府引进人大附中、西山美术馆欧美优秀高中在清晰上面问题之后，开始本项目定位汇报。房地产市场分析各面积段产品销售特征分析2011年1-8月份市场销售状况分析各价格段产品销售特征分析客户特征及付款方式分析典型案例分析本项目产品定位定位分析项目特点及规划介绍产品配比分析目标客户分析目标客户定位项目定位分地块产品特征说明分地块产品配比建议房地产市场分析典型案例分析