新景祥-南通港闸工业项目定位及产品规划建

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1、NEWVISUALANGLE服务创造价值南通市港闸经济开发区项目定位及产品规划建议项目属性及问题界定项目发展环境综合审视后工业地产—一个概念的提出项目定位Contents项目规划建议项目区位及四至通京大道本案项目属性项目规模用地性质项目区位位于城市近郊产业区的小体量工业地产项目占地面积约2.5万容积率1.9工业用地港闸经济开发区东区工业地产项目意味着什么？概念阐释特殊的商业模式工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业

2、制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性用地规划的政策限制工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。特定物业规划限制可建建筑物类型包括工业制造

3、厂房、物流仓库及工业研发楼宇７％的限制住宅及商业物业难以操作工业项目大投资长期回报较强的运营管理能力特殊的商业模式发展商背景及项目运营目标缺乏地产项目运作经验但拥有相对良好的政府资源短线操作、快进快出实现项目利润及价值最大化传统的工业地产运作模式不能满足发展商需求，故而PASS！传统模式以厂房和物流仓库为主要物业类型，租售难度大以出租为主，追求长期稳定收益，投资回报周期长后期运营管理难度大，对开发商实力及专业素质要求高问题提出：在项目用地性质难以改变的前提下，如何结合发展商实际情况，避开以厂房、物流仓库为主要建筑类型的传统开发模式，寻求一种新的物业发展路径，以最

4、大程度的实现发展商预期目标－－－－－－新路径的选择必须符合多个层面的要求：３、必须符合基地先天条件２、必须符合政策及市场的客观实际，契合工业地产演进特征１、必须符合城市及区域产业发展趋势４、必须可以达成快速销售项目发展环境综合审视全球化背景：“世界工厂”与“梯度转移”1、一线城市土地价格的不断攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移；2、国内外各大企业总部向一线城市“迁徙”。中国成为“世界工厂”取决于以下三点：1、廉价而丰富的劳动力2、低廉的工业土地价格3、巨大的消费市场世界工厂梯度转移长江三角洲是国际制造业转移和外商投资的重点区域转移重点南通“据江海之

5、会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”南通东临黄海，南依长江,与上海隔江相望，是长江入海口北翼的一座准半岛型城市，是处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势苏通长江公路大桥建成，将把南通纳入上海一小时经济圈，也为其更好的承接上海部分产业转移创造了条件公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速；铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥港口：南通港,与世界

6、上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。苏通大桥南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展态势港闸区主城区开发区江海港区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。是

7、新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区产业结构不断优化，工业基础较为雄厚规模以上工业生产延续了前两年高速增长的态势，总量规模不断扩张从三次产业对国民经济增长的贡献看，主要拉动力来自于第二产业中的工业和第三产业2005年南通工业产值构成2006年南通工业产值构成南通工业轻工业、重工业及民营工业构成较均衡，其中民营工业占比例最高三资工业成为全市工业经济发展中的重要组成部分产业结构优化，轻重工业比例趋于合理行业分布广泛，相对集中于纺织和服装两大行业总量占比上升，在全市

8、工业经济中的作用地位增强