2007年郑州市盛润国际广场白宫项目整合营销推广方案

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1、2007年郑州市盛润国际广场白宫项目整合营销推广方案整合营销推广方案盛润国际广场·白宫WhiteHouseShengrenInternationalPlaza2007年8月郑州远见营销策划有限公司第一部分市场分析第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分平面表现第五部分营销策略第六部分商业部分营销策略第七部分取费办法目录第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分第一部分市场分析一、宏观政策环境分析二、郑州整体经济发展状况三、郑州市写字楼销售市场情况四、写字楼个案分析五、写字楼

2、租赁市场供需情况分析六、郑州写字楼销售市场综述七、商业部分市场调研分析第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分宏观经济一、宏观政策环境分析1、国家对“中部崛起”的政策性支持，以及河南经济的强劲发展使得郑州作为中原城市群领头羊在国内影响力大大提升，国内外大型公司纷纷落户郑州，为郑州的写字楼的开发带来大量购买力。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分2、郑州市政府大力扶持大型企业集团的发展，拉动城市经济增长，吸引更多国内外大型企业集团到郑州建立中部地

3、区总部，使外地人到郑州投资置业已成为热点。形成黄河中下游地区的总部经济发展中心。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分3、郑州市加大城区范围，加快城市化进程，2010年实现建成区域面积70平方公里，居住人口突破20万人；而郑东新区是加快城市化进程的重要区域。7、房地产开发质量管理走向规模化、法制化。6、房产市场营销、竞争手段花样百出。5、“向东”已成为郑州发展的趋势，周围已形成高尚商务住宅圈，前景看好。4、以收入划分的市场消费层次明晰化。经济状况第一部分宏观环境经济状况

4、市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分二、郑州整体经济发展状况a、郑州市经济发展迅速但总体水平还不高，没有明显的支柱性产业做支撑。b、郑州市2006年GDP总量占全省总量的161>.1%，GDP总量在周边城市如武汉、西安、长沙等城市中还处于中等水平，要建设大郑州，成为区域性中心城市还是要加快经济发展的速度郑州市经济总体上发展迅速，但与周边城市相比还处于中等水平，要成为区域性中心城市还要加快经济发展的速度。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分第三产业在国民经济中所占比

5、重与写字楼物业需求（实际用家）成正比例关系。郑州市第三产业经济发展水平与其他大中城市相比，对经济增长贡献率还处于较低的水平，这就决定了短期内郑州市对写字楼的市场需求较为有限，但随着经济的快速发展，郑州市的写字楼市场需求也在逐步增加。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分市场分析第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分三、郑州市写字楼销售市场情况1、郑州市办公物业历年投放量和销售量比较据郑州市房管局统计数据显示，２００６年１~９月份，全市办公用房成

6、交量不足１１万平方米，市场存量较大；截至06年底郑州市办公用房总投放量在150万平方米以上，这个投放量即使在北京、上海市场也是很大的，可见郑州办公物业供应量非常大，已基本处于饱和状态。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分2、纯写字楼历年投放量和销售量比较虽然办公物业的供应量及基本处于饱和状态，但高档纯写字楼的还基本处于供不应求的状态，高档办公物业（纯写字楼）越来越受推崇。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分3、商住楼楼历年投放量和销售量比较

7、随着经济的发展，纯商务楼越来越受推崇，商住两用的办公楼的弊端开始引起人们的关注，因此，商住两用楼市场的接受度越来越差，消化率在逐年降低。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分4、销售价格分析数据来源:郑州市房管局从图中可以看出，无论是商住楼还是写字楼，郑州市办公物业整体价格仍保持在偏低的水平，与高层住宅价格接近。第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分郑州写字楼客户产业比例深圳写字楼客户产业比例通过郑州与深圳写字楼客户产业比例对比来看，郑州市写字

8、楼市场还是以中小企业办公和个人投资为购买主体，占到了73.6%，金融、保险等大单客户数目较少，但需求面积较大，尚需引导；另外可以看出，目前郑州对世界上知名的大企业、金融机构、保险公司、实业团体的吸引力还不够。5、写字楼客户产业比例分析第一部分宏观环境经济状况市场分析个案分析租赁市场市场综述商业部分6、郑州市写字楼市场的竞争格局主要商圈划分：目前郑州市商圈主要可以划分为右图的七大商圈；但目前写字楼的主要竞争出现在郑东新区CBD、金水东路商圈以及经三路商圈三大商圈之间，出现了三足鼎立的格局。金水东路