第一章 物业管理概述

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1、第一章物业管理概述教学目的和要求：通过本章的学习使学生掌握物业与物业管理的一些基本概念；明确物业管理的类型、宗旨和原则；掌握物业管理的基本内容；掌握物业管理从业人员的素质要求与职业道德要求。（3学时）第一节物业的基本概念开篇案例曾经有人咨询这样一个问题：“我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念都不清楚。请问：1、就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟是指什么？”2、很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，甚至是错误的。那么到底什么是“物业”？一、物业及物业的性质

2、㈠物业的含义“物业”一词译自英语ｐropertｙ，其含义为“财产、资产、拥有物和房地产等”，是一个广义的范畴。在我们这里所说的物业是指单元性的房地产，从物业管理的角度来讲，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套设施、设备和场地。其中各类房屋是指住宅小区、综合商住楼、别墅、高档的写字楼、商业大厦、宾馆、饭店、工业厂房、仓库等，既可以是一个建筑群，也可以是一个单体建筑；配套设施、设备是指房屋内外各类设备、公共市政设施；场地是指和房屋相邻的庭院、绿地、道路等。物业可小可大，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一个物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干

3、物业。一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气设备。如电梯、空调、备用电源等。（3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯以及室外公共建筑设施（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指开发待建或露天堆放货物之地。包括建筑地块、庭院、停车场等。物业可大可小，可以是群体建筑物，如住宅小区；也可以是单独建筑物，如高层住宅、写字楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小的单位住宅楼物业

4、等。㈡物业的性质18世界上任何事物都有自己的属性，物业也不例外。物业的性质具体体现在物业的物理性质（自然属性）和经济性质（社会属性）上，它决定着物业管理的客观规律。因此，明确物业的性质对于我们了解物业和物业管理的本质、掌握物业管理运行的规律、搞好物业管理等都有着重要的意义。1．物业的自然属性（物理性质）是指与物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会属性的物质内容和物质基础。因为，无论是房产也好，地产业好，物业首先是一种物或叫物质。作为一种物质当然就要有它的自然属性，又区别于其他物质的特征或标志，人们一般把物业的这种自然属性称为物理属性。物业的物理性质主要

5、表现为：⑴物业的二元性物业的物质实体表现为具有特定用途和明确属主的建筑物，任何建筑物的基础都是建立在土地之上的，从而成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会中，物业大多都是指土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。对于不同的物业，其二元的组成比重是不同的。如：物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于农村，在经济、文化、商业中心就高于重工业基地。物业的这种二元性，是其他任何商品所不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑二者各自所特有的各种性质。⑵物业的有限性物业的有限性是由土地的有限性决定的。因为土地的绝

6、对数量是有限的，且具有不可再生性，而用来开发建设的土地就更有限了。随着社会经济的发展，土地面积在日益减少，所以，人类只能在有限的土地上开发建设，从而使物业的数量受到一定的限制。⑶物业的差异性和多样性物业的差异性是就土地而言的。由于土地的数量是有限的，因此，随着人口的增加和经济的发展，人们必须去开发利用那些劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，而在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物本身而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式上的多样性。⑷物业的固定性物业的固定性主要

7、是指物业空间位置上的不可移动性，房屋及其附属设施都依附于一定的地块，一般情况下是搬不走，挪不动的。由于物业具有固定性，所以在开发建设之前，必须依照政府规划部门的要求，进行设计、管理，特别是要考虑和周围环境的协调一致。⑸物业的长期性物业一经建筑完成，可供人们长期使用，建筑业中经常提到“精心设计，百年大计”18这句口号，说明建筑物一般是要使用数十年甚至更长时间的，特别是那些具有文物价值的建筑，如颐和园、故宫等,具有更长久的保护价值。⑹物业的配套性物业的配套性是指物业以其各种配套设施，满足人们各种需要的特性。没有配套的设施，就不是完整意义上的物业。以住宅为例，室内

8、的配套设施至少要包括厨房、卫生间、上下水、电等，否则