美国reits的发展对我国的启示

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1、美国REITs的发展对我国的启示章新峰中南财经政法大学房地产研究所□武汉□430074摘要：房地产投资信托作为一种活跃并促进房地产市场健康发展的金融工具日益得到世界各国的关注。而美国是房地产投资信托的发源地。通过对美国房地产投资信托的发展历程、设立条件、相关法律法规政策支持以及运行模式等方面的分析，借鉴美国的经验，探讨我国发展房地产投资信托的意义及相关可行性建议，并展望我国房地产投资信托的发展前景。关键词：美国房地产投资信托REITs房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrus

2、ts,REITs)是通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过对外发行股份或受益凭证等方式吸收公众资金,委托专业机构管理,投资于房地产权益资产和房地产抵押贷款(包括抵押支持证券)等债权资产,风险收益由股东或受益人按比例承担和分享的一种资金信托投资方式。一美国房地产投资信托概述（一）美国房地产投资信托的起源及发展状况REITs的基本理念，通常被称为马萨诸塞信托，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。在1960年美国通过了《房地产投资信托法》，第一只公开上市

3、交易的REIT从此诞生。在此后的40多年里,美国REITs的发展道路并不平坦，在经历了20世纪60年代末的繁荣后，经营模式的缺陷随着房地产市场的滑坡显露出来，使REITs在70年代度过了一段艰难时期，政策法规调整主要通过了《1976年税制改革法》和《1986税收改革法案》以及相应的税制改革和管理者经营思路的转变由抵押型REITs向权益型REITs转变使历经艰难时期的REITs在80年代重新焕发活力，90年代,REITs通过组织结构创新（UPREITs的出现）和专业化经营进一步提高了市场竞争力和抗风

4、险能力，吸引了大量机构投资者和证券分析师的关注，特别是养老基金的参与使REITs市场规模迅速扩大。统计数据显示，1962年至2004年，美国公开上市交易的REITs数量从2个增加到193个，总市值从4200万美元增长到3078.95亿美元(见表一)。在收益方面，REITs的长期回报一般优于股票和债券，根据S&PS&P（标准普尔指数）:Standard&Poor's的缩写，涵盖多个全球及指定国家指数，反映世界各地股票的表现。其中最著名的指数是标准普尔500指数。统计，2000年～2004年美国REI

5、Ts平均年报酬率为12.5%，优于美国国内股票型基金的0.04%。表一REITs数量和市值变化(1962-2004)年份REITs总数量REITs总市值（百万美元）1962242.01972461，880.91982663，298.0199214215，912.02002176161，937.32004193307，894.7注：①资料来源：http://www.nareit.com/②90年代,REITs市场规模的迅速扩大，主要由于吸引了大量机构投资者，特别是养老基金的参与。美国REITs早期以

6、权益型居多，20世纪60年代末，抵押型REITs风靡一时，随着70年代房地产泡沫破灭导致大量开发商破产和贷款违约，抵押型REITs受到了沉重打击。相比之下，权益型REITs以其良好的抗风险能力获得了更多投资者的青睐。相对于权益型REITs来说，平均年回报较低的抵押型REITs具有较大的波动性。从收益角度看,尽管在市场繁荣时期抵押型REITs的收益能够超过权益型REITs，但长期而言，抵押型和混合型REITs的年均回报一般低于权益型REITs,。所以，当今美国市场上权益型REITs居多，数量占近80

7、%,市值占95%左右。美国REITs在经历了40多年的发展，现已经具有相当的规模。回顾REITs的发展历程，我们可以得出美国REITs快速发展得益于严格的设立条件，完善的法律制度以及相对灵活的运行模式。（二）设立条件依照法律规定，美国的REITs成立并能够投入运作必须满足一定的条件。条件如下：1资产要求在资产组合中,至少持有75%的资产价值属于为房地产、抵押贷款、其他REITs证券、现金或政府证券,持有某一个发行人的证券不得超过REITs资产价值的5%,不得持有超过某一发行人的流通在外的具有投票权

8、的证券的10%。2收入要求至少75%的毛利必须来源于房地产租金收入、房地产贷款的利息、出售房地产收入、拥有其他REITs证券的利息、房地产节税收益、贷款承诺费等,不得有超过30%的毛利来自于出售持有不足6个月的股票或证券,或持有不足4年的房地产(非自愿变卖或拍卖的除外)。3股东人数REITs股份必须完全可转让，至少有100个股东，且股权结构应该分散化；其中前5大股东在每一纳税年度的后半年内，不得持有超过50%的REITs股份(退休金除外)。4红利分配将不低于房地产投资信托基金应纳税