从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理

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1、从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理文章来源于：深圳扬智咨询公司电话：0755-61313168中海地产在房地产业内一直以高盈利率著称。以净利润率指标为例，净利润率=净利润/主营业务收入，万科2009-2011之间3年的净利润率分别为：10.9%、14.4%、13.4%，而中海同期的净利润率分别为：20.0%、27.9%、30.9%，几乎都是万科净利率的翻倍。净利润率这个指标的意义是企业扣除所有成本、费用和所得税之后的利润率，是实实在在反映赚钱能力的指标，为什么中海能够做到这么好？中海的成本管控能力在这里可以说起到决定性作用。房地产的成本组成主

2、要有以下几项：Ø 土地成本：以招拍挂形式、转让形式等购得土地的成本，拆迁费用，各项手续费用，通常来说土地成本占一个项目总成本的30-35%，个别资料中也有提到土地成本占20-80%的，这与房地产公司拿地能力有很大关系。Ø 项目前期成本：进行现场勘验、项目设计、报建费用等，这部分通常为2-3%Ø 建安成本：这是项目成本的大头，通常为45-50%，在工程建设阶段的材料、人工、设备费用等都包括在此项内；Ø 营销成本：一般是5-8%，主要是各种营销过程中发生的费用；Ø 财务成本：一般6-8%，为项目资金的成本和税务成本。房地产公司资金通常有限，开发一个项

3、目需要进行银行贷款或其他渠道的融资，这部分会发生资金成本；要交税就产生税务成本。中海为国企背景，不差钱，资金成本这项占优势。Ø 管理成本2-3%：人力成本与行政成本等固定分摊，最新有数据表明中海在管理成本方面已经控制在1-1.5%   以上这些基本成本组成，各个房地产公司都是相同的，所以，如何采取管理手段及技术手段达到较低的成本，就是每个公司要研究的了。在这方面不同公司做法各异，本文从管理角度出发，提炼这些公司的做法，撷取其原理性做法，总结如下。一、强有力的管理模式一家公司的成功，战略方面可能占30%，执行方面占70%，没有强有力的执行神马都是浮

4、云。国务院三令五申房地产市场要维稳，要调控，各地政府就是不时要冒个头出来，动点政策小手段来试探中央。看看世界500强，多数都是集权管理模式，在通用电气，哪个业务做不到行业第一或第二就要被砍掉，没有中央集权哪个业务会被甘心干掉？沃尔玛的管理，四级或五级业务单元只有执行，只负责把自己区域的经营业绩搞好；苹果手机，靠的是乔布斯个人的强权管理。国内的房地产市场，万达集团是军事化管理理念，强调的就是执行，中海也是如此，中海强调的是“制度”，在制度面前人人平等。房地产行业素有“文万科，理中海”的说法，中海人员从总部到一线公司的中高层管理人员基本都是施工工程技

5、术人员或设计人员出身，理科生在遵循技术标准、作业规范、管理标准方面，自觉性较强，另外，中海的流程体系完善、细致，包括成本管理方面，给推行自上而下的成本管理创造了有利环境。从组织结构看，中海采用三级管理模式：总部-地区公司-城市公司（项目部），在成本管理方面，总部成立了“成本管理小组”，由项目发展部牵头（主要负责总成本管理、施工阶段成本管理），投资发展部（主要负责拿地）、规划设计中心、资金财务部、营销策划中心参与组成，在此领导团队下，每个地区公司成立以财务负责人为主的成本管理组织，包括项目部的一些职能人员，这样就形成了基于成本管理的一个团队。这个团

6、队分工很明确：总部负责定成本目标，负责集中管理，地区公司进行成本目标分解及执行。万达、龙湖也是建立不同形式的成本管控职能，总之，一个成本管控团队是第一位的。在目标管理方面，中海对成本的强调胜于质量、安全。在考核文件中，对于新进入一个地区的分公司，其工程成本占考核20%权重，三项费用成本占10%，这两项都是成本指标；he"governingforthepeople","Nomattertheinterestsofthemasses"conceptunderstandingisnotinplace.Thespecificworktreatswitht

7、hedeployment,afewleadingcadrescomplainthatworkistoocomplicated,toomuchresponsibility,thepressureistoolarge,toomuchemphasisonthedifficultyofthework.Forexample,noncoalmine对于已经正常运营的地区公司，其单位建筑成本占10%考核权重，等于安全（5%）与质量（5%）指标之和。中海集团还设有一个“发展管理奖”，用于奖励建安成本控制最好的地区公司。二、统一的成本科目是基准毋庸置疑，统一的标准

8、在任何时候都是非常重要的。秦始皇的功绩不仅因为他统一了六国，他创造性的统一了度量衡、文字。成本管理也一样，一个房地产集团下属若干地区公司