酒店式公寓分享刘昱

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1、酒店式公寓分享22酒店式公寓Part1背景介绍产品打造客户定位选址要求3运营商品牌典型运营项目辉盛国际(FrasersHospitality)辉盛坊(FraserPlace)辉盛阁(FraserSuites)辉盛庭(FraserResidence）逸兰精品酒店(LansonPlace)逸兰精品酒店(LansonPlace)奥克伍德国际（Oakwood）OakwoodResidenceOakwoodApartmentPanoramaHospitality莎玛ShamaLuxe雅诗阁集团(TheAscottGroup

2、)雅诗阁(Ascott)盛捷(Somerset)馨乐庭(Citadines)希尔顿酒店Hilton希尔顿逸林DoubletreebyHilton凯宾斯基酒店KempinskiKempinskiResidences万豪国际(MarriottInternational)万豪行政公寓(MarriottExecutiveApartment)香格里拉酒店集团嘉里建设Shangri-LaResidences嘉里中心喜达屋酒店和度假村(StarwoodHotels&Resorts)StRegisResidencesWestin

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4、地区酒店式公寓行业中的第二大品牌1960年1984年1998年199719962005奥克伍德国际嘉德置地有限公司新加坡星狮集团奥克伍德豪景、华庭、雅居雅诗阁、盛捷、馨乐庭辉盛阁、辉盛坊、辉盛庭、名致亚洲首屈一指的豪华精品服务式公寓服务供货商1996年2007年泰国ONYX酒店集团莎玛Luxe、莎玛目前高端酒店式公寓在国内采取的主要合作有管理输出、收购、合作及自主开发三大模式5合作模式运营公司开发商租户管理输出管理费用出租租金收益运营公司/合作公司租户第三方出租租金收益出售原业主运营公司第三方出售收购款出售出租租金

5、收益租户开发商将物业全权委托运营公司进行管理，并向其支付佣金和相关管理费，开发商为物业持有人。管理输出模式合作及自主开发模式运营公司自己或与合作公司共同开发物业，实现利润的分成，到时物业升值后将物业出售给第三方。运营公司将旧有物业收购，获得其所有权后将其改建，实现自持运营，待物业升值后将物业出售给第三方。收购改建模式雅诗阁三种模式都在采用，且从以管理输出为主，逐步向收购及自主/合作开发模式转变，实现在中国的大举扩张，目前在中国的70%物业为自己投资参股，30%为纯粹管理6雅诗阁——合作模式自主/合作开发操作方式：只

6、管理输出，不参与投资盈利模式：收取管理费，一般不高于10%，与营业收入挂钩举例：成都雅诗阁金融城服务公寓、北京盛捷远洋望京服务公寓收购改建管理输出操作方式：收购建成物业或旧物业，投资装修改造或改建，投入经营盈利模式：经营初期获得经营收入，物业升值后打包出售，获取物业增值价值举例：北京的悦莱酒店公寓、天津的君谊大厦操作方式：联合开发企业共同竞买土地，开发服务公寓盈利模式：增值收益、经营收入案例：馨乐庭星海服务公寓由上海中富和雅诗阁集团以及苏州工业园区建屋发展集团有限公司共同开发辉盛主要以管理输出及自主开发为主，收购改

7、建模式由于收购价格低于市场价格而较少采用，对国资性质等无法收购的特殊物业采用租赁模式7辉盛——合作模式管理输出自主开发操作方式：依托品牌优势，以低于市场价格拿地，实现自主开发（目前名致采用比较多，辉盛其他三个品牌在寻找机会）盈利模式：经营收益，物业增值收益案例：苏州名致、无锡名致收购改建操作方式：收购物业经过改造或改建，投入经营。收购资金来自内部资金和贷款，一般为成本价，达不到业主的要求盈利模式：获得经营收益案例：北京辉盛阁租赁模式操作方式：政府为了形象工程以零租金的形式引入辉盛，以期带动周边形象及地价的提升，一般

8、针对国资性质等无法收购的物业盈利模式：经营收益案例：目前仅有一个名致采用该模式操作方式：只管理输出，不参与投资盈利模式：技术服务费（1500美金/套）+管理费(基本管理费-营业总额的3%，浮动管理费-营业毛利润的8%。市场营销费-营业总额的1%)案例：苏州环球1888奥克伍德在国内发展较多的品牌是旗下的高中档产品线华庭公寓，目前只接受管理输出的合作模式，扩张