房价调控德国经验

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1、房价调控的德国经验　　自1977年至今的30年中，德国的房价平均上涨了60%，而同期个人名义收入额则增长3倍。以2009年为例，德国人的平均月收入为2400-3000欧元，普通住宅的每平米均价为1000-2000欧元。即使按汇率计算，其价格也低于我国许多大城市的水平，而德国人的平均工资水平则是我国的10-20倍。与此同时，低房价并没有给德国带来“买房热”。目前，德国家庭的住房自有率仅42%左右。　　作为一个曾是全球房荒最严重国家之一，德国在稳定房地产市场方面的成功经验，值得我们借鉴。　　房地产业被定位为社会福利机制　　德国国土面积35.702万平方公里，略小于我国云南省（39万平方公里）。截

2、至2006年底，全国总人口数为8245万人（其中750万为外籍人），约3800万户，拥有4000万套住房，完全可以满足每个家庭一套住房。人均居住面积41平方米。　　与中国将房地产业作为“支柱产业”不同，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，将其作为社会福利机制的重要一环。德国的经济支柱是工业（汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支柱产业），雄厚的工业基础奠定了二战后德国的重新崛起，高附加值的现代化制造业，维系了德国的经济繁荣。此外，服务业、旅游业发达，在德国的经济中起着重要的补充作用。而房地产业从某种程度上讲更多的是像医疗卫生一样，属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，而不是指望它成为会

3、下“GDP蛋”的老母鸡。　　德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，此项规定也是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。　　房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题。虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能不仅仅是选票，而是整个政党及政治家的政治生命。　　打破房屋供应的垄断格局　　供求平衡是房价稳定的硬道理。在德国，无

4、论是联邦抑或是州、市、村镇，住房建设依人口需求而定，并有着详尽的建房规划。根据德国政府的土地规划，近年来每年新增住房25-30万套左右，可以在很大程度上平抑房价的上涨，同时能够完全满足居民的新增购房需求。应该说，严密而科学的房地产规划，是德国政府调控房地产市场的首要手段。　　德国土地规划的出发点是全国的人口特征。考虑到居民的收入差距，德国政府房地产规划中对高、中、低档房屋的结构作了明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，在发

5、展商开发后再以较低的价格提供给需求者，其中的市场差价由政府向开发商提供补贴。　　德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一。合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。　　政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，从而摆脱了听任开发商任意定价的局面。　　德国也曾有过房屋极度短缺

6、的时代。除了二战后西德动员全民建房外，1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。　　这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上，直到2003年，德国各行业公司所拥有的住房还超过了260万套。直到2004年，德国能源巨头Eon、钢铁巨头蒂森克虏伯才分别将旗下的13.8万套和4.8万套住房最终出手。　　此外，发达的房屋租赁市场，也成为了德国房价稳定的“定海神针”。德国的租赁住房率达58%，77%的年轻人都是“租房族”。　

7、　除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房。数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的出售房价水平起到了不可忽视的平衡作用。　　稳定房价的金融保障　　德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问