新型城镇化的四大逻辑与模式结构-绿维创景

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1、新型城镇化的四大逻辑与模式结构关注绿维创景扫描官方微信二维码微信号：lwcj2005旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网http://www.lwcj.com版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网http://www.lwcj.com新型城镇化的四大逻辑与模式结构北京绿维创景规划设计院　　绿维创景就新型城镇化的逻辑进行梳理归纳，总结为四点：1、土地升值与

2、房地产销售快速回报的投融资结构;2、产城乡一体化模式;3、人的城镇化;4、城市运营商。为旅游地产开发商向新型城镇化开发运营商转型升级提供借鉴思路。　　第一，基于土地开发的财富效应及房地产开发逻辑：土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构　　研究新型城镇化，首先要基于土地开发的财富效应及房地产开发的基础逻辑，即土地升值与房地产销售快速回报的投融资结构。该结构是做房地产最基本的一个逻辑结构，这种逻辑对于新型城镇化开发的意义非常大。因此，我们提出，要在房地产基本逻辑前提下，再进行新型城镇化的开发与运营。　　第二，产城乡一体化模式：产业园区+消费聚集区+居住区　　产城乡一体化实际上都是区域综

3、合开发结构，这种结构可以概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。　　产业园区，是一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑很难发展。这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。　　消费聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。　　“居住区”，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养

4、老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。在新型旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com城镇化过程中，对于卫星城或小城镇，结合乡村实行产城乡一体化才会具备比较好的效益。产城乡一体化，最重要一点是跟“乡”结合，这是土地红利的一个重要依托。现在土地的一级开发，不靠国有可建设用地的大规划开发是很难实现的。　　第三，人的城镇化：三农方案+农民工方案+城市基础设施+城市公共配套+公共服务产业化　　城镇化中的“人”不是指已经进城的城市人口，而是与其相关的三农问题解决方案、农民工问题的解决方案。农民工问题的解决跟城市基础

5、设施、城市公共配套与公共服务产业化有很大关系，因此，我们将其归纳到人的城镇化模式结构里面。　　如何才能实现人的城镇化?首先，要解决产业问题，以产业为依托解决农民及农民工的就业问题。其次，要解决农民居住问题，让农民住上具备现代基本卫生条件的房子，达到最基本的生活水准。最后，要解决农民的社会问题，涉及基础设施、公共配套、公共服务产业化和公共服务管理等方面，并在此基础上形成公共服务产业化。公共服务产业化是一个重大的机遇。医疗产业、健康产业、文化产业、教育产业等逐步转向跟市场结合、产业化服务相配合的发展方式。　　综合上述观点，人的城镇化，即构建一个“平等的、以人为本的、幸福指数更高、配套更完

6、善、现代化水平更到位、更公平”的社会发展环境。　　第四，城市运营商：2374模式　　绿维创景将旅游地产的开发运营，从开发、招商、销售、经营四方面概括为2374模式。这种开发模式的主体，我们称之为城市运营商。　　建设开发2--土地开发+项目建设　　招商运作3--土地招商+商业招商+旅游招商旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商旅游运营网http://www.lwcj.com　　地产销售7--酒店产权地产+休闲商业房产+安置居住+休闲居住+养老居住+度假居住+本地一居　　经营管理4--景区经营+休闲消费商业经营+酒店管理经营+生产项目管理　　对于城市运营商或开发运营商来说，

7、难点是如何选择合适的生产项目、经营项目、消费项目等，形成区域整体开发、实现带动城市聚集、促进新型城镇化发展的目标。项目类型非常多样化，因此，需要运营商整合资源进行管理。另外，所涉及的经营管理结构是复合的多元化，这对地产开发商形成了巨大的挑战。　　总结　　回顾四大模式结构，可以看出，无论采用何种方式进行多种业态的多元管理，如果没有土地的开发和快速的房产销售所形成的资金回笼，所有的产城乡一体化、城市运营目标，非常难以实现。因为大部分产业投资需要一个较长的回报期