凌峻地产2006年沈阳盛华苑产权式酒店营销推广方案

《凌峻地产2006年沈阳盛华苑产权式酒店营销推广方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、www.fdcsky.cn中国地产商域网11我们的思考体系营销背景第一部分…营销策略第二部分…营销部署第三部分…成本测算第四部分…推广费用预算第五部分…www.fdcsky.cn中国地产商域网21第一部分营销背景www.fdcsky.cn中国地产商域网31一、宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析目前市场投资类房产分为六大类，商场铺/专业市场/临街商铺/公寓/写字楼/产权式酒店:（一）沈阳商场铺受万达和五洲商业广场后期经营问题的影响，使商场铺投资跌入谷底，经营不善，前途暗淡；（二）专业市场，客户对经营领域不熟悉，导致投资者不敢贸然进入；（三）公寓市场供求严重失衡，投资回报仅为4-

2、6%，投资价值低，销售低迷，整体市场销售率在40％左右；（四）临街商铺由于经营灵活，回报稳定，安全性高，比较受投资者青睐，但供应量较少；（五）投资型写字楼刚刚出现，市场情况看好；（六）产权式酒店由于其高回报，核心的地理位置和有限的市场供应，做为新型的投资产品，目前销售情况较其他投资产品好。www.fdcsky.cn中国地产商域网41一、宏观环境分析——沈阳商业地产投资市场分析总结：目前沈阳商业地产投资市场竞争激烈，市场客户信心不足，销售形势严峻，该种态势将持续2-3年时间；中小投资型产品（总价30万元左右）比较受市场欢迎，市场容量较大；沈阳整体房地产市场投资比例在15％左右，市场投

3、资氛围低迷，加上受宏观调控政策，投资客户的观望期普遍延长，房产市场的投资比例进一步下降。www.fdcsky.cn中国地产商域网51附件：宏观和地方政策（一）宏观政策：1、2005年4月27日：新国八条出台，国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。2、2005年5月11日：七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。3、2006年6月1日：九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确新建住房结构比例。61（二）金融政策：1、2005年3月17日央行调整房贷利率；2、2005年，各大银行达成协议：高

4、档住宅“首付比例提高到三成”。别墅的首付款由原来的20%提到30%，这样做是为了打击按揭炒房者，但同时对别墅购买也会产生一定的压制作用；3、从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%，5年期以上房贷基准利率由原来的6.12%提高到6.39%，提高了0.27个百分点；4、2006年8月30日央行各期限固贷产品的基准利率均比原来调高0.27%。71（三）地方政策：7月5日辽宁省建设厅正式出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》——“省六条”影响：宏观政策其目的是规范房地产市场的健康发展，而

5、同时也严重打压投资购房，连续两年的政策影响，使投资购房者持币观望。购房5年内转手征收全额营业税的政策出台，使短期投资者转为长期投资。盖房前限制户型与价位，会影响开发企业的正常运转。实名制购房同样遏制房屋内部认购的炒房行为。投资者购房更加慎重，投资性房产面临着威胁，开发形式更加严峻。央行近两年三次调整房贷利息，使投资房产的收益降低，贷款购房者压力加大。81二、中观环境分析——竞争对手分析产权式酒店为分析对象：(一)位置分布太原街、五里河、西塔等商贸区和商业区中心或边缘。(二)项目体量总套数一般都在120--350套左右，主要集中在300套左右。（三）价格价格6000-8400元/㎡，

6、集中在8000元/㎡左右。单个项目在销售过程中后期销售不畅，明升暗降，如德郡七号、海悦。www.fdcsky.cn中国地产商域网91二、中观环境分析——竞争对手分析（四）投资回报方式回报一般为税前年8—10％，10年回报。富丽华为10年110％，德郡12年8％年回报。（五）产品形式目前市场主力户型60-70㎡，面积偏大，导致总价高，导致后期房价较高，影响酒店经营；结构不合理、不实用；装修标准一般宣传1500—2000元/㎡，实际成本在套内600—800元/㎡，用材一般采用国内国际品牌的低端产品。（六）销售情况单个项目年销售率50-85%。www.fdcsky.cn中国地产商域网10

7、二、中观环境分析——竞争对手分析（七）客户群体分析客户群体以私企业主、公务员、企业中高层管理人员，有经济实力人群为主；投资者最重视酒店运营商的实力和品牌，其次重视发展商的实力；主要考虑总价因素，但对单价接近和超过8000元/㎡是心理门槛；产品的投资性是购买的最重要因素，产品的功能性和实用性是消费者的长期考虑因素；看重项目位置和升值潜力；他们对投资市场熟悉，投资心理日趋成熟；核心客户群体有一定程度区域性；追求投资的稳定性，年龄集中在35-50岁。www.fdcsky.c