别墅开发模式 ★

别墅开发模式 ★

ID:21207307

大小:43.00 KB

页数:8页

时间:2018-10-20

别墅开发模式 ★_第1页
别墅开发模式 ★_第2页
别墅开发模式 ★_第3页
别墅开发模式 ★_第4页
别墅开发模式 ★_第5页
资源描述:

《别墅开发模式 ★》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在学术论文-天天文库

1、别墅开发模式  别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。在中国现阶段开发别墅极具挑战性,很多国际常理不通行,比如某知名楼盘的别墅被称作农民房,却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型,为我们提出了现实指南。  第1操作环节:别墅项目开发前期战略分析  分析A:别墅项目特性剖析  别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林房屋,《宋书.谢灵运传》中有“修营别业,傍水依山,尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少,仅仅出现在一些风景胜地供度假租用,或由少数特殊人拥有,比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展,别墅的含义也逐渐扩大了,在中

2、高档有花园的小住宅都被称做“别墅”,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”,功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途。  别墅面积标准从100-1000平方米均有,可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立,也有并联和多联体,横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百,庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造,造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化,因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济,因而售价高,政府从节约土地资源出发,也有一定限制。  未来的别墅发展,有几个值得关注的方向:  (1

3、)生态型。着重节约能源,改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。  (2)智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。  (3)个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格,营造出独特的基地环境和室内空间。  (4)社区化。创造一定的群体氛围,方便信息交换和商务活动,丰富社区文化。  分析B:别墅项目开发的致命陷阱  现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性,有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:完全忽视环境资源和自然景观。  一些度假别墅所处地段没有任何

4、景观,仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后,价格一降再降,有的别墅降至每平方米2000元,比同区域住宅价格还低,别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低,容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间,同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润,强调销售面积,只顾增加栋数,已经从根本上脱离了度假别墅的功能,有的别墅造型呆板,选材粗糙,施工质量较差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地

5、解决。  分析C:别墅开发市场背景分析  以深圳为例,随中国经济的高度发展,深圳作为中国最大港口城市之一,吸引了许多外资机构及大型国有机构。据统计,世界500强经济集团大多进驻中国,其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构,加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳,宏观利好形势下,给深圳别墅物业也带来无限商机。  目前深圳市场已建和在建项目详情见下表已建项目青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、东方花园、颐园、田园居在建项目华景园、齐明别墅(二期)、深圳国际会议中心  由于别墅物业所面对的客户群相对较窄,所以深圳别墅供给量相对较少。  

6、分析D:别墅项目总体销售状况  目前深圳别墅销售期相对较长,不少楼宇有四、五的还在发售,也有个别楼宇发展因楼市低迷,暂时封市。经过市场调研后发现:别墅项目大体销售尚可(包括尚在销售中的青青山庄),尤其银湖区域相对其他更为优良,其原因主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自然环境。随着深圳房地产大市日升温,别墅物业的价格已见底回升,部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来,近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明,加之目前港人对深圳住房强大的购买力,不少别墅物业的发展商已把目光放到了外销上,但具体有否成效还需在下半年才会有结果。  第2操作环节:掌握别墅

7、开发核心要素  核心要素A:价格因素  别墅物业本身的特性,决定了它的价位不菲,但深圳整体别墅市场相对价格并不高。目前深圳市的别墅市场差价很大,高价可达2万/平方米,低价不足1万元/平方米,主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说,从价格上看,有以下几个特点:  (1)别墅所处区域对价格影响较大,其中距市中心区较近的别墅价格相对较高,如银湖;而距离市中心较远的则价格相对偏低。  (2)深圳别墅市场总体价格不高,主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。有部分别墅内部环境较差,且周边自然环境已部分遭破坏,而且有的别墅由于

8、城市建设的扩张已被城市包围,已不是真正意义上的别墅。  (3)别墅

当前文档最多预览五页,下载文档查看全文

此文档下载收益归作者所有

当前文档最多预览五页,下载文档查看全文
温馨提示:
1. 部分包含数学公式或PPT动画的文件,查看预览时可能会显示错乱或异常,文件下载后无此问题,请放心下载。
2. 本文档由用户上传,版权归属用户,天天文库负责整理代发布。如果您对本文档版权有争议请及时联系客服。
3. 下载前请仔细阅读文档内容,确认文档内容符合您的需求后进行下载,若出现内容与标题不符可向本站投诉处理。
4. 下载文档时可能由于网络波动等原因无法下载或下载错误,付费完成后未能成功下载的用户请联系客服处理。