我国房地产金融的融资渠道探析

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1、我国房地产金融的融资渠道探析一、近期房地产金融宏观调控相关措施及对我国房地产金融的影响近年来大量银行信贷资金投向房地产业，截至2003年4月末，我国房地产贷款余额达到18357亿元，占全部金融机构贷款余额的17.6%，这种状况对于商业银行等金融机构来说显然存在着一定的风险。近一年来，房地产金融调控措施频频出台。2003年1月，中国人民银行指出，要督促商业银行加强房地产信贷管理，防范长期信贷风险。2003年6月13日中国人民银行下达的鉸于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以下简称121号文件），该文件的出台主旨是希望分散和降低房地产的金融风险。8月31日，国务院发布

2、了屆务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》即国务院18号文），对中国未来房地产市场发展的指导思想进行了高度的概括和总结，明确了房地产业为国民经济的支柱产业，并提出了促进中国房地产市场持续健康发展的措施。2004年4月25日经过中国人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，共收缩了可贷资金约1100多亿元。4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，主要是为了提高房地产企业的抗风险能力，分散日益集中在银行的金融风险，这对于开发商资金的运

3、用以及银行贷款的安全依赖银行贷款，万一市场出现波动，很可能形成银行贷款坏账。自央行121号文件以后，银行房贷开始紧缩，四证齐全才能发放贷款。从3次动用存款准备金率、提高再贷款利率和贴现率、遏制炒房等一系列政策措施看，调控力度在加大。这种调控是为了保护最广大人民群众的根本利益，促进房地产市场更加理性和健康的发展。在央行紧缩性货币政策和地方政府遏制炒房的一系列举措出台，以及经过3次调整准备金后，银行贷款规模受到了控制，上海、南京等地涉房贷款在持续高位增长数年之后，2004年一季度增幅首次出现回落。5月固定资产投资增幅比前2个月回落18.2个百分点，表明国家一系列紧缩房贷

4、措施已显现成效。通过控制银行信贷、土地审批等一系列宏观调控措施，房地产市场的非理性因素受到矫正，局部过热的房地产业正在逐步回归理性发展的轨道。应该说正是房地产金融新政策成了推动房地产融资渠道多元化的直接动力。121号文件中提出的一些禁止银行贷款进入的领域，将是推进其他金融工具金融创新的最为活跃的领域。根据国家统计局公布的房地产资金结构统计，国家预算内资金占0.12%;国内贷款占22.5%;债券为0.0025%；利用外资占1.6%；自筹资金占28.5%?’其他资金占47.2%。由以上数字可见，房地产开发资金虽然已呈现出多元化的趋势，但现有渠道中债券的比重非常小，还大有

5、拓宽的余地。同时，从性都有益处。开发资本金少的房地产企业由于过分打造坚实的资金链的目标出发，资本市场的其他直接融资渠道和间接融资渠道都亟待开拓。二、我国房地产金融的融资渠道探析多年以来，房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款4部分，我国房地产开发资金有60%以上于银行信贷。但并非所有开发商都能实现资金的良性循环。我国的房地产企业过去由于单一依赖银行债权式资金支持，股权和股东观念淡薄。在经历了一系列房贷新政策后房地产企业必须要发债、上市，借助信托和基金，走重组之路，尤其是引进海外的投资，通过向金融和资本专业力量的靠近和沟通，实现一个由开发

6、商向企业家和投资商的梯级过渡。有专家指出:2004年是房地产业的‘金融年”。也就是说，如何更好地解决房地产开发中的融资问题，如何开拓新的融资渠道等已成为今年房地产界关注的热点。房地产的资金压力已变成融资的动力，房地产企业应积极利用多元化的融资渠道筹集资金、分散风险。房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决资金需求问题，而需要进行金融产品的创新组合。企业应该根据自身特点灵活运用自有资金+银行贷款、股权融资+银行贷款、自有资金机构投资人、自有资金基金、自有资金信托计划委托贷款等融资组合。在当今国际商业银行领域有两个所谓‘兰七开”的惯例：①给房地产业的

7、贷款占全部贷款余额的30%，其余行业占70%;②发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30%，住房抵押贷款及其他业务占70%。有专家指出：信用低是开发商筹资难的真正原因，信用低即意味着存在信贷风险。央行121号文件对开发商自有资金的要求，不是大多数开发商短期内能够达到的。目前房地产信贷业务被普遍视为银行的优质资产。据央行公布的数据，截至2003年9月底，全国房地产开发贷款就增加了1350亿元。同时，对于企业而言，银行贷款具有便捷、成本相对较低、财务杠杆作用大的优点。目前除了直接的商业贷款外，有实力的房地产企业还可以采用银行贴息贷款和委行贷款仍然是房地产