探讨中小房地产企业融资渠道现状与拓展

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1、探讨中小房地产企业融资渠道现状与拓展摘要：房地产企业是典型的资金密集型的行业，由于经济增速放缓，我国房地产市场逐渐进入分化调整阶段。北上广深四大一线城市，没有库存，一线城市，不存在销售问题，自然融资也相对简单。而二线城市压力很大，三四线城市情况更加严峻，加上本身融资渠道窄，对三四线城市的中小房企融资更是雪上加霜。同时受到今年的国家政策的调整影响，房地产企业在银行的融资难度越来越大，门槛也越来越高。尽管“十三五”规划里已经把清理库存作为非常重要的一点，近期地方政府已经开始出台相应的刺激政策，但效果没有预

2、期那么快见到。关键词：中小房地产企业；融资渠道自2⑻8年金融风暴以来，国际经济遭受重创，各国都用各种方式刺激国内经济，以期早日走出困境。我国也运用刺激内需来维持经济稳定，房地产市场也经历了繁荣时期。随着国内经济增速放缓，银行信贷风险增大，对贷款审批尤其是房地产贷款审批要求更加严格。据了解，目前中国第三大信托公司中融信托及旗下中融资管对房地产项目也在2015年开始对房地产项目要求更高，只接一线城市的房地产项目。这对二线城市的房地产来说无疑是融资途径的雪上加霜。一、中小房地产企业融资现状广东GDP在全国处

3、于领先地位，其房地产行业也在全国房地产行业中处于优势地位，其规模和数量遥遥领先于其他城市。以广东的房地产企业为例，根据广东房地产网站的数据显示，目前广东房地产企业的主要资金来源于国内银行的融资和客户的定金及预付金。央行的分析报告表明，房地产企业的融资70%来自于银行，15%来源于定金及预付金。从融资结构上看，房地产企业的融资方式相对单一，银行贷款融资占据这主导地位，其他融资渠道相对缺乏。从财务杠杆上看，目前房地产企业的资产负债率高于75%，加上经济增速放缓，房产销售时间变长，导致房地产企业的资产负债率

4、比其他行业都高。从债务期限结构上看，银行对中长期的房地产企业贷款收紧，对房地产开发的城市和地段的考量因素增加，以及对开发商的要求提高，致使很多房地产企业无法从银行的贷款渠道取得融资。二、导致房地产企业融资困难的因素分析房地产企业的自身原因：房地产企业融资困难，首要因素还是在于自身的不足。企业基础薄是重要的一点。大部分的中小房地产企业资金实力弱，自有资金少，规模小，抗风险能力弱。在管理上，中小房地产企业管理漏洞较多，并且管理水平偏低，缺乏有效的内部控制制度和严格的财务管理制度，导致中小房地产企业的经营不

5、稳定。在向银行申请融资中，上述因素往往成为银行考量的贷款安全的第一因素。第二，影响中小房地产企业融资困难的另一个因素是信用评级和信息公开程度。按照目前国内的评级，大部分中小房地产企业的信用评级在3B或以下，在资金管理上不严格，容易出现抽逃资金、资金链断裂导致无法偿还贷款等情况。这样导致企业的信用受到很大的影响，大额资金很难进入中小房地产企业。另外，由于中小房地产内部管理制度的不完善和信息缺乏公开透明，造成三方（主要是指中小房地产企业、投资者、银行）之间的信息不对称，投资者和银行难以了解到中小房地产企业

6、的实际经营情况，导致投资者和银行在做投资决策和房贷审批中更加谨慎，甚至为了资金安全，宁可放弃投资。第三，社会大经济环境也是影响中小房地产企业能否顺利取得融资的重要因素。以银行为例，2015年国内经济增速一再往下调，各项经济指标都下滑，很多企业经营都在亏损，银行贷款无法按时归还。因此，银行的不良贷款率飙升。中小房地产企业由于其规模小、资本金少、信用风险高、经营不稳定和信息不透明等因素，导致银行在贷款过程中，更多去考虑企业的自身状况和是否有充足的抵押和更强的还款来源。尽管政策在调整，放宽个人购房条件和个人

7、购房贷款要求，以此促进房地产的资金回笼，缓解房地产企业的资金压力。但对于银行来说，这并没有缓解银行对房地产企业的惜贷政策。第四，融资渠道单一是房地产企业融资困难的另一因素。目前国内的房地产融资主要是银行贷款，辅之以房地产信托、房地产基金和少量的直接投资机构。房地产信托由于目前刚性兑付要求，结合目前的经济状况和房地产企业经营状况，对房地产项目要求更加严格。一线城市的冷门地段的项目都难以收到青睐，更别说二线城市，甚至三四线城市的项目能从房地产信托公司融入资金。而房地产基金和直接投资机构本身数量少，资金量有

8、限，对抗风险能力不足，从而在项目选择上慎之又慎。三、拓宽中小房地产企业融资渠道的探讨针对上述的多种因素造成中小房地产企业融资困难，本文对拓宽房地产企业，特别是中小房地产企业融资渠道提出几点探讨建议。第一，内外兼修，转变观念。打铁还需自身硬，对于房地产企业来说同样适用。房地产内部管理的不完善就是其融资困难的软肋。完善经营模式、管理模式，规范财务管理，公开公司经营状况信息，留住房地产方面的专业人才，结合自身的发展，制定合理的发展计划。转变观念，主要是要转变经