房屋销售定价方法浅析(4种方法)

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1、房地产定价方法浅析前言：本报告主要针对一些比较通用、科学的定价方法展开分析。其中包括：市场比较法，总价卡位法，价格系数法，层次分析法4种定价方法。市场比较法市场比较法定价思路：类比同质区域的相似项目，确定权重，找到价值梯度，最后推导出一个均衡、合理的价格以遵循市场普遍价格规律.定价原则：在同质区域内抽取与本案类似度和关联度高的项目采样确定项目权重根据所选项目与本案的相似度和关联度，确定样本相对本案所占的比重确定可比参数及权重确定影响价格的各项参数，及根据每项参数对价格的决定程度来确定相关权重Step1S

2、tep2Step3项目静态价格适用范围：范围很广，高层、别墅等各种产品都可使用，或者结合其他定价方法一起使用本项目修正系数=土地评估系数+类比价值评估系数；基于各项目对应的单位系数价格=类比（A--BC）项目价格/类比A---B）项目修正系数；本项目价格=基于各项目对应的单位系数参考价的平均值定价体系注释：市场比较法比较内容权重中冶圣乔维斯万科城市花园茵悦小城御景尚都（指标）拟合比较拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数程度系数建筑自身品质指标65%/0.7825/0.785/0.7775/0

3、.7125建筑规模5%1.20.061.20.0610.051.250.0625建筑形态10%1.250.1251.250.1251.350.1351.350.135社区景观10%1.20.121.20.121.30.1310.1立面设计5%1.150.05751.10.0551.150.05750.90.045内部装修5%1.10.0551.40.071.10.0551.10.055户型设计15%1.20.181.20.181.20.1810.15附加面积10%1.20.121.10.111.20.1

4、21.150.115品牌效应5%1.30.0651.30.06510.0510.05项目周围环境指标35%/0.57/0.545/0.59/0.49区位15%1.80.271.70.2551.80.271.40.21周边配套10%1.70.171.60.161.70.171.50.15资源状况10%1.30.131.30.131.50.151.30.13合计100%/1.3525/1.33/1.3675/1.2025案例演示：可比参数：包涵土地评估参数和类比价值评估参数可根据不同的物业和侧重点进行添加和

5、删减。拟合程度：与本案非常相似的=1。比本案好的＞1，差的＜1比较系数：拟合程度*权重修正系数中冶圣乔维斯万科城市花园茵悦小城御景尚都比较系数1.35251.331.36751.2025均价7500780075007350基于各项目对应参考价5545.295864.665484.466112.266112比重20%20%25%35%权重价1109.061172.931371.122139.293139本案综合定价5792.397945针对本案，各项目的参考价格：各项目均价/比较系数比重：根据相似度和关联

6、度确定的各项目在本案价格中的重要程度权重价=参考价*权重各个项目权重价加和小结：应用范围广——公寓，办公，商业等都可以使用此种定价方法。应用前提条件——存在多个可比照的项目。延伸和转化——在不同产品的定价中，可以对参数和权重进行适当修改。扩容——可以在采样阶段，丰富体系内容，比如表现采样原则，删选样本过程等。比较法的打分中，有以1为基数的，有100分别为基数，有0为基数的，道理都是相同的，灵活掌握。市场比较法附：动态价格推算可根据以往的市场增长趋势，区域未来规划发展，项目本体特征（如产品稀缺性等）来推算

7、未来的月度增长系数。上年至今月度等（过去一个时间段至今）本案未来月增长系数预计区域全市保守中庸乐观趋势系数//①a1%②区域未来规划发展a2%③项目本体特征（项目突出的优势或者劣势）a3%….….….增长系数=∑n=1an%动态价格=静态价格*增长系数市场比较法总价卡位法主力总价卡位法总价空白点卡位法总价卡位法分类：求同——主力总价卡位法求异——总价空白点卡位法适用范围：总价特征特别明显的物业产品，如别墅产品一、主力总价卡位法依据市场主力总价区间界定本案总价区间定价原则：定价思路：选择同一区域，或者相似

8、区域。如果选择不同区域的组合，则要在区域主力总价区间选取上通过权重来剔除掉不同区域的差异性区域选择市场主力总价确定确定与本案产品同质的区域市场主力总价区间Step1Step2总价区间+面积区间单价区间范本：1.根据最近一年区域内同质产品的主力成交总价判定（推荐）。2.根据区域内当期在售项目中，同质产品的主力总价判定（一）市场总价的两种判定方法：1.以上图示仅作示意，表现形式根据具体要求，自己选择D400500EC52045068044045