一城一策城市研究模型

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1、“一城一策”城市研究模型——房地产企业城市开发策略市场供需态势“一城一策”模型2预定目标是否空间容量支撑达成？如何达成？客户定位策略产品业态策略区位选择策略土地获取策略项目开发策略是否具备达成基础？132年龄、需求（刚需、改善、享受）？类型（商品房/保障房）、单价、总价、面积？区位、特征？土地获取方式、土地储备数量？一二级联动、自主摘牌、小股操盘？盘点存量资源能力城市发展规划人口趋势特征土地供需趋势产品库存去化市场竞争态势城市发展趋势、产业机构调整人口总量特征、人口结构特征土地供给总量、供给结构比例、供给

2、区域库存总量、去化周期竞争态势分析集中度分析竞争策略分析不同类型企业竞争策略及重要举措正推目标反推策略3以北京区域市场为例目录4A北京区域市场发展策略A.1北京市场供需态势A.2北京市场竞争态势A.3北京市场资源基础A.4北京市场发展策略北京市场供需态势关键结论5市场趋势判断区域发展态势产品变化趋势主要结论预计2015-2020年北京商品住宅市场将进入中低速增长周期，市场规模将保持4%左右增速，到2020年市场规模将达到3500亿左右北京房地产市场呈现较为明显的波动性趋势，目前处于第三次波动周期的末期，受

3、到房价高点以及政府通过土地供应量及政策主动调整的影响，未来北京房地产市场仍将持续波动性发展态势未来随着京津冀一体化的发展，北京将由“小北京”向“大北京”转变，带来五大住宅地产机遇1.中心城区旧城改造及区域中心配套功能完善机遇---------五环内主城区2.产业新城升级的机会---------五环外近郊区3.新机场建设及政府东迁带来的交通改善机会---------五环外近郊区4.由城际轨道交通带来的远郊及京津冀协同发展机会-----远郊区（周边新城镇、卫星城）5.居民对“第二居所”的需求机会-----远郊

4、区（周边新城镇、卫星城）中高低端产品三分天下从成交总价和单价来看，中低端产品为主流，但中高端及高端产品占比依然很高中高端产品成交稳定，北京高端市场需求将会逐步释放客群三分天下，改善性及养老需求逐步增加初置、改善及养老客群分布占比36%、32%和22%再改人群及养老人群增速较快，分别为3%和7%左右近四年，北京商品住宅市场基本处于波动状态，商品住宅成交面积维持在1100万平米左右浮动，房价增速保持在6%左右612011年-2014年北京市土地成交量（包含非住宅）22011年-2014年北京市住宅成交面积与供

5、应面积32011年-2014年北京市常住人口增长情况3,0001,5000Ø1,7372014201320122011成交占地面积供应占地面积土地成交量住宅成交量人口增长2,0001,0000Ø1,0102014201320122011成交面积供应面积+2%20142,15120132,11820122,07120112,020外来人口户籍人口从土地供给情况看，北京市土地供应与需求基本处于平衡状态北京市住宅成交面积与供应面积基本在每年1100万平米左右波动而从人口增长的情况看，近四年人口增速为2%左右，每

6、年新增人口在30-40万人历史趋势分析住宅价格42011年-2014年北京市住宅价格情况+6%2014201320122011商品住宅销售价格单位：万平米单位：万平米单位：万人单位：元房地产价格增速表现为6%市场趋势判断北京目前现有存量住宅约为864万平米，库存去化周期约为1年72008-2014年北京市商品住宅待售面积2014年北京市北京市待售商品住宅预计去化周期2010-2014年北京市商品上住宅待售面积以年复合增长率9%的速度增长，截至到2014年，北京市商品住宅待售面积达到864万平米截至到201

7、4年，按照北京市目前商品住宅去化速度，现有待售商品住宅去化周期为13个月结合目前待售商品住宅的周期结构，预计2014年底的待售商品住宅将于2019年左右基本去化完毕单位：万平米单位：万平米201620151520182017201986420132014141109201282965118298878974201169920104268020092008522商品住宅待售（一至三年）商品住宅待售（三年以上）商品住宅待售（一年以内）市场趋势判断资料来源：、万德数据预计未来5年北京经济环境总体向好，人口及人均

8、可居住面积仍将稳定增长，同时土地供应情况也较为乐观82015-2020年北京新增人口数量2015-2020年北京人均可居住面积增长情况2015-2020年北京城乡建设用地供应量2015-2020年北京GDP增速情况2,1512018增2,3012019增CAGR=1.13%2016增2017增25252020增202025252015增25201425人均居住面积33.9CAGR=2%202020152016201720193