中国房价长期上涨的原因分析

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1、中国房价长期上涨的原因分析自从1998年实行住房制度改革以来，随着城市化进程的不断加快，中国民众的购房需求迅速扩大，全国各大城市的房价快速上涨。最近两年，在国务院持续的调控政策影响下，房价涨幅虽然得到遏制，但绝对房价仍然居高不下。本文从经济学理论的角度，重点分析影响房价长期上行的原因。　　一、商品房需求变动的原因　　不论房价上涨派生出来的现象有多复杂，房价在长期内上涨的　　个最简单也是最根本性的原因就是商品房的供给满足不了日益增长的住房需求。　　从需求边来看，商品房的需求大致可以分为两大类。一类是自住性需求，即购房的目的主要是为了自己和自己的家人居住。自住性需求又可分为首次购房需求(

2、即原先并无房产首次购房自住)和改善性需求(即原先已有房产，购买第二套住宅以改善居住条件)两种。另类是投资性需求，即购房的目的主要是为了在未来卖出获取收益(或者用于出租获取稳定的租金流或者等待房价上涨之后卖掉获取增值收益)而自己本身并不居住。　　商品房市场的需求曲线是条向右下方倾斜的曲线(如图1所示)。在这条曲线的上端，是高价商品房和投资性需求集中的区域，由于城市居民收入分配的不均衡性，一小部分的高收入者对商品房的价格上涨并不十分敏感，因此这部分需求曲线的弹性较小。在需求曲线的下端，在价格下降到定水平之后，在中低收入者可以接受的价格区间内，对商品房的需求会非常的大，因此，曲线下端的斜率

3、较小，意味着这部分需求的价格弹性比较大。　　如图1所示，假定住房供给保持不变，商品房市场需求从D。大幅增长到D1，则房价就必定由P0上升到P1。从制度上来看，1998年的房改使得我国城镇居民的住房需求极大地释放出来。改革以前，住房供不应求，国家通过计划分配的方式来解决住房问题。但一方面国家财政无力保证越来越大的住房供给缺口，住房质量较差，人均居住面积很小。改革以后，城镇居民转变了以往集体分配住房的观念，要想住上面积更大、质量更好的房子，可以通过自己的努力用货币购买。这就极大地释放了住房市场需求。　　从经济上来看，21世纪以来我国宏观经济的稳定高速增长也使得城镇居民收入快速增加，从而使

4、得部分购房需求得以实现。另外，银行住房贷款政策的放开，也使得更多的居民能够通过银行贷款购房。　　从社会发展来看，我国正处在工业化的中后期，城市化进程不断加速，每年都有大量的农村剩余劳动力涌进城市。1978年我国城市化水平只有17.9％，到2008已经达到45％，以平均每年将近1％的速度增长。这意味着平均每年有大约1328万农业人口转为城镇居民，再加上还未在城镇购买商品房的现有城镇居民、已经拥有住房但对现有住房条件不满意的城镇居民以及每年几百万的大学毕业生，这些都是巨大的现实购房需求。　　从文化上来看，中国传统文化直把安家置业放在人生非常重要的位置，所谓“安居乐业”，即有了属于自己的房

5、子才能安心去工作和生活。并且住房同户口、婚姻、教育、保险、社会地位等问题有着密切的关联，已经远远超出了居住的概念。大部分中国人只要能够买得起房就绝不会去租房。因此，相对于世界上其它国家，我国购房需求人口占全部人口的比重较大。　　制度和经济上的原因构成了自住性需求增长实现的可能性，社会和文化上的原因构成了自住性需求增长实现的必要性。这些原因交互影响，使得1998年房改以后中国白住性购房需求得以快速增长。　　投资性购房需求快速增长也有两个方面的原因。一是公众已经形成住房价格继续上涨的理性预期。也就是说，只有当投资人预期到房价还会继续上涨时，才会进行投资性购房。这是投资性购房需求增长的必要

6、和先决条件。二是投资买房的收益率高于其他投资渠道，风险小于其他投资渠道。资本是逐利的，当股票市场风险加大、证券期货等金融产品投资收益逐步降低时，投资买房无疑是最好的投资标的。　　二、商品房供给变动的原因分析　　从供给边来看，由于因为任何商品房都是建筑在土地之上，而可供建设商品房的土地在现有的制度框架下是非常有限的。而受到容积率和土地承载力等各方面的限制，一块土地上的房屋楼层也不可能无限制的加高。因此，商品房的供给不足最终表现为可供建设商品房的土地供给严重不足自从1998年实行住房制度改革以来，随着城市化进程的不断加快，中国民众的购房需求迅速扩大，全国各大城市的房价快速上涨。最近两年，

7、在国务院持续的调控政策影响下，房价涨幅虽然得到遏制，但绝对房价仍然居高不下。本文从经济学理论的角度，重点分析影响房价长期上行的原因。　　一、商品房需求变动的原因　　不论房价上涨派生出来的现象有多复杂，房价在长期内上涨的　　个最简单也是最根本性的原因就是商品房的供给满足不了日益增长的住房需求。　　从需求边来看，商品房的需求大致可以分为两大类。一类是自住性需求，即购房的目的主要是为了自己和自己的家人居住。自住性需求又可分为首次购房需求(即原先并无房产首次购房自