东凤地块可行性报告及项目建议书(终)09.09.14

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1、☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆东凤地块可行性报告及项目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市xxxx花园项目策划部二零零九年九月十四日23前言目录一、市场篇二、项目概况三、项目SWOT分析四、定位篇23一、市场篇1、环东凤房地产概述根据项目地理位置及初步客户来源，环东凤房地产包括东凤本地房地产以及与其紧密相关的顺德容桂房地产。东凤房地产概述A、起步晚，虽发展较快，房地产仍不够成熟东凤镇作为中山的边陲小镇，地域狭小，房地产的发展在中山并不抢眼。随着近年东凤镇城镇性质特

2、色小家电基地的确立，工业强镇模式的推动，促使全镇经济飞速发展，以及和北部近临的佛山已经确立起“珠三角西岸一极”战略地位等多种有利条件的推动，东凤房地产发展环境得到较大地改善，较快速地发展。由原仅老牌楼盘丽景花园、逸湖半岛的原始房产，演变成多家楼盘的多方面竞争开发。B、楼盘自主聚集，工业掺和其中；品牌开发商进驻，促进发展纵向来看，目前在售的几个大型楼盘都集中在东凤南部，即105国道和东阜公路所围合成的“冂”内（如下图），东凤镇政府位于此区内，为规划的镇中心区及永益居住片区，配套和设施相对成熟，东凤大桥直通小榄车站仅5分钟车程，相对临近小榄镇，是此批楼盘地理位置卖点之一。而我项

3、目450亩及250亩地块所处的东凤镇北部现暂没有任何在售楼盘。横向来看，由于105国道旁东西方向工业的零散分布，自主形成国道西方向为工业集中区，国道东方向为楼盘聚集区，但其中楼盘聚集区参杂零散的工业厂房，居住环境受到一定影响。232007年年底，佛山地产大鳄佛奥地产正式进驻东凤，圈地360亩，从而一定程度促进东凤房地产的发展。容桂房地产概述A、容桂房地产荣登顺德之首，外来知名开发商的进驻促使发展迅速根据顺德商品房交易信息网发布的最新一期成交信息，容桂的房产日成交量位于10镇之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，随着知名开发商的进驻，容桂房地产商界已被注入崭新的开发理念

4、，外来“大鳄”的进驻，促使容桂的产品结构更加完整，产品档次的提升、城市配套建设的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流23，进一步提升了容桂房地产业的整体水平。B、本地发展商得天独厚，实力不容忽视本地发展商除受知名开发商进驻促使发展外，以本土优势先拔头筹，　　凭着对本土地理环境与人文风情的了解，不少本土开发商在“大鳄”进驻前就抢得了桥头堡。地产界的最核心价值就是地段，如本土开发商宏泰来就是凭借对容桂的长期了解，把握住了最核心的地段——广珠轻轨沿线，成功打造生活便利社区，有效促进销售。C、本地及知名进驻开发商形成火爆楼市，房价的升值随之而来随着本地发展商及知名进驻发展商的开

5、发，逐渐成熟，竞争日趋激烈，形成火爆楼市，在此大环境下，轻轨容桂站的即将完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈发明显，促使容桂发展目标定位的宜商宜居魅力小城逐渐成熟，估计不久的将来，不断走好的楼市必将促使房价的顺其飙升。2、环东凤部分楼盘情况东凤楼盘情况A、物业类型较全，小高层为主流逸湖半岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭23高层，18层，20%；小高层，12层，80%高层，18-24层，75%；别墅，20%；小高层，5-10层，5%小高层，11层，90%；多层，6层，10%小高层，12层，100%小高层，11层，70%；多层，6层，30%在佛奥xx花

6、园调查中发现，其13层以上至18层的单位销售非常不理想，验证了乡镇楼盘开发定律：高层水土不服。老牌发展商逸湖半岛及东御世家等多数发展商，都做小高层规划和多层规划产品，估计是把握住东凤当地居住习惯。B、楼盘定位差异大，面市产品多样，整体以大单位户型为主楼盘逸湖半岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭合计一房30000120150二房12802097208453三房31014015016823099823四房1582104016542615五房921500200262复式28000028别墅0150000150合计7466502104506002656从图表看出，三房和四房是东凤

7、房地产市场户型规划的主流产品，两种产品比例之和高达60%，这说明目前东凤房地产市场发展逐渐向中大户型转变，以大五房、复式、别墅为主的享受消费型占到17%，市场定位有向高端客户看好的趋势。以一房和公寓为代表的小户型，在工业区周边尚有一定市场（以上统计的户型比例数据来源于五个楼盘的部分数据，供做参考）。C、佛山“大鳄”佛奥地产楼价飙高，整体推售策略较单一楼盘逸湖半岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭均价比较3600元/㎡4200元/㎡3300元/㎡3600元/㎡3300元/㎡①佛山“大鳄”佛奥地产xx花园楼盘售价渐渐拉