新政调控下房地产开发企业土地增值税的税收筹划

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1、内容摘要税收筹划，亦称税务筹划、纳税策划，是指在法律许可的范围内，对企业的经营活动进行事前筹划，以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动。房地产业作为我国经济重要支柱产业，在国民经济中的地位日益突出，同时房地产行业已连续6年被国家税务总局列为当年的税收专项检查对象房地产行业涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税等，近几年来土地增值税的税收增幅明显高于其他税种。2006年国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2007年2月1日起，土地增值税的交纳由先前的“预征制”

2、转为“清算制”，导致土地增值税对房地产开发企业税负的进一步加重。2009年以来，由于我国房价飞涨严重影响了人民的生活和社会的健康发展，政府相继出台了多项政策打压房价，这使得房地产企业受到了严重冲击，甚至直接导致小型房地产企业倒闭。2013年政府换届后，房地产业继续作为工作的重点。因此，房地产企业如何有效地进行税收筹划尤为重要，而土地增值税的税收筹划作为重中之重势必会成为当前及今后企业发展的一个重要研究课题关键词：房地产行业土地增值税税收筹划_x绪论1（一）我国对房地产行业调控的背景1（二）房地产行业最新动态1二、我国房地产行业的发展及税收

3、情况2（一）我国房地产市场行业的发展概况及现状21.我国房地产市场行业的发展情况22.我国房地产市场行业的现状3（二）土地增值税税法概述及纳税情况51.土地增值税税法的概述52.我国房地产行业的土地增值税税收情况7三、房地产开发企业土地增值税税收筹划的重要性及方法8（一）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的重要性81.为什么要对房地产公司进行土地增值税税收筹划81.房地产开发企业土地增值税税收筹划的意义8（二）房地产开发企业进行土地增值税税收筹划的主要方法......81.利用公司的组织形式进行税收筹划92.通过合理定价进行税收筹划10

4、3.选择项目核算方式进行税收筹划104.利用特殊扣除项目规定进行税收筹划105.利用核定征收办法进行税筹划11房地产开发企业土地增值税税收筹划一、绪论（一）我国对房地产行业调控的背景在改革开放、经济发展的今天，房地产交易在各大中小城市日益盛行，地价也随之高涨。为了规范土地和房地产市场交易秩序，合理的调节土地增值收益，维护岡家权益，国务院于1993年12只13F1发布了《中平人民共和国十地增值税暂行条例》，规定凡转让W有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人均应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1H幵征以来，一直在规

5、范我W房地产市场平稳发展方面，规范W家参与W有土地增值收益分配、增加W家财政方面，抑制房价过快上涨方面,提高网有土地利用率方面发挥着重要的作用。2006年12月28HRI家税务总局发布的《关于房地产开发企业上地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1曰起，房地产企业土地増值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”随着政策的颁布，各级税务机关也和继加大了对土地增值税的征收管理，导致土地增值税大幅增加。随着我国房地产业的快速发展，房地产业税收收入己成为我国财政收入的重要源。同时房地产交易过程中的税收问题也引起了相关方面的

6、注意。尤其是土地增值税的税负不但在逐年增加，而且增幅比例明显高于苏他税种。因此，通过合理的方式进行税收筹划显得格外重要。另外，见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项H进行重点清算和稽查。”2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控

7、工作，继续强调调整完善相关税收政策，加强税收征管。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度的房价控制目标。Q2009年12月份开始楼巾调控以来，政策经历了五次升级，分别是2010年1的“国十-条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”、2013年2月20日出台的“国五条”。（二）房地产行业最新动态房价过高的原W是错综复杂的，其中一个最根本的原W就是房地产行、I

8、k的税负很重。3月5H，全国政协常委、恒大集W董事局主席许家印在经济界小组讨论会上表示,听取总理报告“感受很深”，以房地产行业审批为例，按政府收费均值估算，收费项目大约占房价的11%，房地产相