社区商业业态定位思考

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1、社区商业业态定位思考一、            前言目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如华强北、东门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如中

2、心区CBD等区域的商业也可以纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场，如虎门服装批发市场、义乌小商品批发商场等；第三类可以概括为社区型商业。不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来

3、源于专项调查当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷1100份，成功回收合格问卷1056份。二、            社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“中度需求商业设施”，既需求比重在10-50%之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“

4、健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；我们把需求比重在10%以下的归纳为“弱需求商业设施”，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都超过50%；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对

5、“银行”的需求程度明显高于其他群体。附表1-1社区商业配套设施总体需求商业配套设施---强度需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅综合超市85.385.191.3100菜市场66.166.456.550购物中心56.957.156.550银行53.753.669.60潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对“药房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“书店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等设施的需求程度明显高于普通住宅群体；而普通住宅需求群体对“诊所”、“餐馆”、“”、“幼儿园”、

6、“运动场馆”、“美容美发店”、“老年活动中心”等商业设施的需求强度明显高于普通住宅群体。附表1-2社区商业配套设施总体需求商业配套设施---中度需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅药房38.238.343.50诊所3737.526.150餐馆3535.717.40邮局30.330.630.40公园26.826.826.150健身中心20.620.134.8100幼儿园20.420.41350运动场馆19.6204.35024小时便店18.718.717.40书店16.31621.7100洗衣店15.314.921.750游泳池14.514.321.7

7、50娱乐中心13.513.51350美容美发店12.612.88.70老年活动中心12.412.68.70不同档次住宅需求群体对“弱需求商业设施”的需求也存在一定差异性，主要表现在公寓需求群体对“宠物店”（13%）、“高尔夫球场”（8.7%）的需求明显高于普通住宅群体。附表1-3社区商业配套设施总体需求商业配套设施---弱度需求总体普通住宅公寓townhouse/别墅修理店8.188.70彩扩冲洗店7.87.88.70茶馆7.27.44.30花店6.36.38.70宠物店5.95.7130高尔夫球场3.33.28.70当然不同年龄结构的社区业主对商业配套的需

8、求也会存在一定的差异，限于篇幅，本文不再详细论述。三