房地产企业管控流程

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方5.3.3项目节点定义与设置原则1.项目节点的分级定义项目节点的分级定义如表5-10所示。表5-10项目节点的分级定义节点类别定义应用个数关键节点对公司战略及经营目标有关键意义的节点，属于集团领导的管控节点一般用于项目运营策划及城市公司（项目）的年度考核6～12一般节点是对关键节点的细化，一般是对项目整体进度影响最为明显或最为重要（如对现金流的影响、对企业管理要求的影响）的节点，属于公司总经理

2、的管控节点一般用于年度项目开发计划，是公司管理层对项目开发决策的判断依据20～40二级节点是对项目一级节点的细化，主要是指导“部门级”的工作，属于项目总经理的管控节点一般用于部门的年度和季度项目开发计划（年度编制，季度调整），实现计划编制环节各专业部门的主要工作协同80～200三级节点是对项目二级节点的细化，主要是指导“岗位级”的工作一般用于岗位的季度/月度项目开发计划（较多为月度编制）300～600备注：项目一级、二级、三级节点应列入项目的主项计划模板。2.一级节点（含关键节点）的选择：运营视角保障

3、企业经营目标的达成项目关键节点的设置应聚焦“经营”，根据项目开发的关键路径设定关键节点，以便对开发过程中的里程碑事件进行管控。具体如图5-15所示。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方7.产品支付5.项目开发实施4.初设-开工3.方案设计2.项目策划1.项目获取6.项目销售立可研项目项目项报告取得定位开结案（非时间敏感点

4、）规划单体初步施工盘方案方案设计图设计总包/监理开达预结构竣集中工售条封顶工入住图5-15项目关键节点里程碑一般而言，地产企业在设置关键节点时，除了选择关键路径的点外，通常会考虑以下七类节点，具体如表5-11所示。表5-11项目开发计划关键节点的选择标准关注类别选择节点进度控制难点前期/设计：（1）景观施工图（2）桩基施工图（3）施工报建图（4）精装修施工图工程施工类：（1）基础施工（提前开工）（2）正负零（3）室外配套、园建完成报建报批类：五证财务现金影响资金影响：（1）开工（2）正负零（3）结构（

5、4）竣工促进销售：（1）接受认购（2）销售展示区开发方案（3）销售展示区开放（4）外脚手架拆除----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方管理精细化管理精细化：（1）项目运营策划（2）目标成本（3）采购策划（4）部品决策（5）营销策划总案（6）首次开盘全套资料（7）项目工程策划（8）报建策划（9）室外综合管网（10）交地（11）

6、项目后评估（12）关键综合会议关注类别选择节点产品品质以精装修项目为例：（1）精装修施工图（2）装修样板房施工（3）装修样板房验收（4）土建单位与装修单位工作面交（5）内部验收（预验收）（6）装修大面积施工（7）装修样板房内部客户体验（8）工地开放日（第一次）客户导向（1）物业方案策划（2）物业公司选定（3）销售代理公司选定（4）销售风险检查（5）交付风险检查完成（6）模拟验收（7）工地开放日（8）物业移交企业个性化（1）企业容易出现问题的节点（2）企业特别重视和关注的节点1.项目二级节点的设置：重点

7、在纵向和横向的业务协同项目开发计划二级节点的编制要点如表5-12所示。表5-12项目开发计划二级节点编制要点专业计划编制要点营销专业：围绕“开盘”节点来安排本专业节点计划（1）各种设计出图节点对销售资料和道具制作的影响，继而影响开盘前的活动时间安排（2）工程施工对示范区开放、达到预售许可证条件的影响（3）报建对预售许可证获取的影响（4）管理层对项目定位方案、营销策略、价格策略等的决策时间（5）客服对物业公司的选择和物业公司的进场对示范区开放的影响工程专业：围绕“开盘”和“入住”节点来安排本专业节点计划

8、（1）各种设计出图节点对施工单位或关键设备进场的影响（2）招标活动对施工单位或关键设备进场的影响（3）营销关键活动，如示范区或或工地开放对施工进度的要求----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方报建专业：围绕满足设计、工程、营销等节点需求来安排本专业节点计划（1）各种设计出图节点