武汉福星惠誉沙湖项目可行性分析报告　

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1、武汉福星惠誉沙湖项目可行性分析报告本报告研究操作说明1.报告作业期2003年1月5日2003年3月8日1.本次研究系列相关作业内容1、消赀者座谈会本次调查研宂，共进行了4次消费者访谈会，山武汉市各个片区中高端客户组成。分别来源于武昌老城区（司门口一带）原住居民及购房者、汉口老城区住户、汉口江岸片区居民、徐东片区消费者。（我司将在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料）2、专家研讨/座谈会主办了一次专家研讨会和三次专家座谈会，邀请武汉知名的业界开发商、教授、政府官员及业内专家。在现场考察地块后，进行了汇报和讨论。他们表达了对项H的一些看法，同时提供了不少有意义的建议和意见。（我司将

2、在后续提供原始录音带及整理后的座谈纪要资料）3、现场调研及文献研宂对现场展开了一系列的专题调查研究，主要包括：徐东片区住宅情况及总量调查；徐东片区商业物业现状调査；武汉市重点片区及典型楼盘调査研究；积玉桥拆迁办公室访谈；《武汉市年鉴》、《武汉市城市规划1996—2020年》、《武汉房地产2000—2002年总结报告》分析研宂；地块周边项0销售人员沟通摸底，完成片区己购房客户的研宂；几次到武汉市规划部门了解片区详细规划政策和最新的规划方案。4、经济测算基础数据调査对于武汉房地产的开发成本，我司以武汉市2002年市场行情和湖北省建筑工程造价站、武汉市建筑工程造价站所公布的2002年市场

3、建安工程信息价为参照依据，同时依据我司经验进行修正，得到本报告经济分析中的相关计算依据。5、武昌区消费者市场调研力把握现实市场消费情况，聘请29名华中科技大学在校大学生对武昌城区中高收入家庭展开入户调查。回收问卷1500份，其中省效问卷1260份，得到了相当详实的居民消费意向及其对房地产的综合看法。部分调查结果在本报告屮有所体现。1.福星惠誉沙湖项目可行性分析报告参与人员直接参与人员：1.中国房地产估价师，经济师赵石1.中国房地产注册估价师唐劭博1.屮国房地产经济师经济学学士，高虹1.经济师，会H•学硕士侯志伟1.屮国房地产经纪人房地产估价师喻建辉参与协助作业人员：1.徐义中建筑规

4、划师，建筑学学士1.梁勇刚企业管理经济师1.於军策划经理1.吴云崖高级策划师1.边旋策划师1.祝青策划助理1.王丹华屮科技大学1.吴婧华中科技大学目录第一章市场分析——战略性分析1一、武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析1（一）武汉市城市特征1（二）武汉市房地产发展阶段判定1（三）武汉市目前中高档楼盘统计分析1二、武汉市房地产热点片区重点分析1（一）项目所在徐东片区分析1（二）与本项目存在较强竞争性典型片区分析1（三）其他重点片区分析1三、可对比性典型大盘个案分析1（一）共同特征1（二）差异点分析1网、目标客户研宂1（一）基础信息1（二）共性需求特征1（三）隐藏和延伸信息1五、商业

5、物业调查分析1（一）徐东大街商业物业租金与价格情况1（二）商业物业售价分析1（三）本项g地块商业价值分析1六、市场分析结论1（一）基本结论1（二）综合结论1第二章项目分析一一战术性分析1一、项目基本惜况1（一）地理位置及规模1（二）土地成本状况1（三）地块及周边街区现状1二、片区市政规划分析1（一）片区整体规划及城市功能定位1（二）片区道路规划影响分析及措施1（三）片区景观绿化规划影响分析及措施1（四）片区商业规划影响分析及措施1（五）片区基础教育/公交/医疗规划影响分析及措施1（六）沙湖水质治理规划1（七）沙湖周边其他居住用地规划影响1三、项H分析1（一）目标客户分析1（二）项目

6、SWOT分析1四、项目开发思路及策略1（一）项0开发思路确定藁本原则1（二）项B幵发思路及策略1第三章项目经济分析1一、成本分析1二、效益分析1三、风险分析1（一）价格指标敏感性分析1（二）容积率指标分析1四、经济分析结论1第四章项目可行性分析综合结论及建议1第一章泔场分析一一战略性分析武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析（一）武汉市城市特征内贸型城市一一主导商贸而向省内两江四岸，自然隔离形成功能分区汉口一一商业繁华之地武昌一一高校、行政集中区域汉阳一一工业与科技区九省通渠一一华中地区中心，水陆空交通枢纽，屮国的芝加哥社会消费品零售总额2001年达到685亿元，增长13.2%，商业

7、发达产业结构比为：6.3°/o：44.1°/o：49.6%,第三产业中批发零售业和贸易餐饮业对GDP的拉动最大;是经济增长的主要动力□每年接待约2000刀人次的国内外游客（二）武汉市房地产发展阶段判定1、人均GDP与发展阶段关系武汉人均GDP增长12.0%,因而可以初步判定武汉房地产发展目前处于快速发展阶段。2、武汉市房地产市场化程度判定市场化评价指标体系表市场化程度与发展阶段关系对照表武汉房地产市场化程度判定：M=58%,市场化程度符合快速发展阶段市场特征住宅价格与