合约策划报告.pdf

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1、武汉复地悦城一期项目合约策划报告编制：高飞审核：曾芳编制日期：2013-8-24武汉复地悦城一期项目合约策划报告一、项目概述武汉复地悦城项目位于武汉市洪山区白沙洲青菱乡，项目总占地面积为137171.32m2，总建筑面积553224m2，拟开发约27栋29-32层高层住宅的住宅小区。其中住宅建筑面积441748m2，地下建筑80484m2，商铺建筑面积23358m2，其他建筑面积为7634m2。本项目拟分成两期滚动开发：一期总建筑面积259144m2，拟开发约13栋29-32层高层住宅的住宅小区。其中住宅建筑面积209466m2，地下建筑34916m2，商铺建筑面积11211.4m2，

2、其他建筑面积为3550m2。一期其他物业建筑面积包含：（1）社区用房508㎡；（2）物业用房312㎡（3）幼儿园2730㎡（一座）详见附图（一）：总平面图本项目计划开工日期为2012年10月1日，一期竣工时间为2015年12月31日，其中一期一标段竣工时间为2015年6月31日，二标段竣工时间为2015年12月31日，总发展时间历时三年零三个月。一期一标段首次开盘时间为2013年10月15日。示范区为2、4、6号楼。二、合约策划综述（一）目的由于本项目工期非常紧凑，为发展计划顺利进行，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点，制定出良好的合

3、约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。（二）合约管理架构见图1：复地悦城一期项目合约管理架构图。见图2：复地悦城合同管理界面（三）合约分判总体思路1.本项目采用细化分包模式，由我司分专业直接分包。土建总承包需完成主体结构施工、内外粗装饰施工、室外土方施工，并承担主体结构内全面管理的责任及对外协调。2.招标报价模式：在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率（1）战略采购：1.1电梯采购及安装；1.2洁具、龙头、五金；1.3外墙砖；1.4外墙涂料；1.5中央空调；1.6普通分体空调；1.7开关插座：1.8配电箱：1.9可视对讲；1.10厨房电器；（2）

4、招标：2.1地质勘查；2.2总承包工程；2.3样板房硬装(含标准层电梯间）2.4样板区公共部分墙地砖2.5高层外立面塑钢门窗2.6高层栏杆2.7消防工程2.8安防工程2.9公共部位装修工程(除样板房招标范围外)2.10防水工程2.11防火门2.12高层入户门2.13信报箱2.14运动场地工程2.15园林景观绿化（含小区围墙）2.16勾缝剂、粘结剂2.17塑钢型材2.19高层IC卡水表及充值平台系统采购2.20工程造价咨询及审价2.21监理（3）议标：3.1样板区绿化；3.2四套样板房软装3.3样板栋钢栏杆3.4黑色道路及排水3.5小区标识3.6耐磨地坪交通标识3.7景观家具、垃圾筒3.

5、8工程桩基检测、基坑监测、沉降观测、载荷板实验3.9保洁（4）续标：4.1零星工程、4.2物业办公室工程（5）直接委托：5.1场地平整、清障、临时围墙、临时道路5.2样板区市政排水5.3示范区雕塑供应及安装5.4售楼部室内装修工程、弱电工程（门禁、监控）5.5非抄表到户（高层）生活泵房及其供水管网工程5.6天然气管沟清障合同5.7公/专变供电工程5.8沟盖板及井盖板5.9工程部办公室装修定标原则：合理低价中标。二阶段询标，合理最低价中标。‹招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用两家总包单位进场，采用新老结合的方式以降低风险；在发标时不明确定标单位数量，使投标单位能

6、够充分竞争。3、招标方式：提供了详细施工图纸的，尽量做到按招标图纸量价包干（即总价包干），减少结算纠纷。采用量价包干模式的招标主要有：1）装修工程；2）消防工程；3）园林景观工程；4）小区智能化工程；5）市政排水工程；6）供电、供水、供气工程。‹对于工程量无法包干的工程，则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式，采用这种模式的招标主要有：1）总包工程：按方案图模拟工程量清单，等正式施工图出来后三个月内完成工程量核对，并按施工图包干；2）门窗工程；（入户门、防火门、塑钢门窗铝合金百叶）3）外墙多彩漆工程；4）栏杆工程；5）防水工程6）其余材料设备类产品（四）标段划分根据项目发展

7、计划，该项目拟分1.1及1.2期开发，因此总包工程及部分专业分包工程都是分两期进行。分两期进行招标的工程：总包工程、塑钢门窗工程、栏杆工程、绿化工程、公共部分装修工程等。整个项目一次招标的工程：详勘工程、小区智能化工程、信报箱工程、入户门/防火门工程、外墙多彩漆工程、室外道路及给排水管线工程等。物资采购、配套工程原则上都是按一次招标考虑。（除示范区之外）（五）时间节点控制思路本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计