商业银行个人住房按揭贷款风险防范的探讨

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1、商业银行个人住房按揭贷款风险防范的探讨孙伟艳刘思博摘要：个人住房按揭贷款业务是目前我国商业银行最重要的信贷业务之一，大多数商业银行通过办理该种贷款业务获得了高额收益，但却忽视了对住房信贷潜在风险的防范。本文探讨了商业银行个人住房按揭贷款相关风险的种类、成因与防范对策，以期为我国商业银行风险控制能力的提升提供理论指导与支持。..关键词：个人住房按揭贷款商业银行风险近年来，随着我国住房商品化改革的不断深化，越来越多的消费者选择了向银行贷款、分期付款的方式购买住房，商业银行的个人住房按揭贷款业务由此得到了快速发展。但是，由于我国个人信用资源普遍缺乏，以及相关金融法规与信用

2、制度尚不健全，相对于商业银行而言，在个人住房按揭贷款业务的发展历程中，危机与成就并存，各种潜在风险时刻需要商业银行谨慎提防。因此，为加强商业银行整体风险防范意识，使其经营管理更加完善，深入研究个人住房按揭贷款业务相关的风险防范问题，具有重要的现实意义。一、个人住房按揭贷款隐含的风险种类个人住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购的房屋作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照契约中所规定的还款方式和还款期限分期付款给银行，银行按一定利率收取利息的一种个人住房贷款[1]。商业银行在发放个人住房按揭贷款后，如果购房者违约，银行将有权处置购房者抵押的房屋。我国的商

3、业银行个人住房按揭贷款业务起始于1992年，从其发展状况来看，目前正逐渐步入风险高峰期，而且，我国大多数商业银行的个人住房按揭贷款业务起步更晚，尚处于发展初期，对贷款管理较为粗放，对风险把控极不严格。因此，为防止个人住房按揭贷款风险的持续攀升，各商业银行首先要提高对以下各种相关风险的识别能力。（一）开发商风险在商业银行个人住房按揭贷款的风险主体中，商品房交易的主要发起人——开发商是最主要的风险主体。开发商风险是指达不到银行按揭贷款标准的项目开发商，为了得到银行对其项目的认可与支持，故意编造和提供虚假的项目资料，或因开发资金不足而形成的项目风险[2]。具体而言，在我国

4、住房市场快速发育和成长的同时，大量房地产开发企业（即开发商）在竞争中崛起，并逐步具备了较为雄厚的资金实力和优良的开发业绩。但与此同时，以盈利为目的而从事商业活动的根本动因，又导致开发商在住房合同签订与房产开发过程中，隐藏了大量有安全隐患的问题，即开发商风险。这种风险主要源自于开发商为谋取高价而产生的一房多售、虚假按揭，以及转嫁损害给金融第三方等三种做法。做法一，一房多售。这种现象在如今的买卖活动中比比皆是，开发商一向唯利是图，往往采取“放长线钓大鱼”的战略，通常将同一商品房重复销售给多人，最终却只能有一个出价最多的人得到房屋，其他人的购房款也难以退回，加之得不到所购

5、房屋，最终导致买房人的产权纠纷问题。做法二，虚假按揭。这种行为主要表现在购买其开发的房产用以筹措资金来实行诈骗银行资金的措施，行按揭贷款之名，诈骗银行信贷资金之实，一旦资金到手，就挪作它用或者携款潜逃，构成对消费者和银行的双重欺骗行为。做法三，转嫁损害给金融第三方。这种做法的操作本质是，不法开发商利用银行作为商品房交易中开发商与购房者之间中介的身份，将不利转给银行，使银行成为非法商品房交易活动的替罪羊。上述开发商的种种恶劣行为必然会对个人住房按揭贷款的业务办理产生众多负面影响，因此，商业银行必须予以遏止。（二）买方信用风险商业银行个人住房按揭贷款的另一个风险主体是商

6、品房交易中的购房者。随着各地大中城市的房价水平不断上涨，个别购房者在不堪重负的情况下可能会铤而走险，实施一些针对银行和开发商的欺骗行动。例如，在向银行借款的环节中，缺失诚信的借款人通常会以虚假资料套取银行信用，从而骗取大量资金。由于这部分借款人在购房时不具备按期还款能力，其常用做法是，先贷款购房，再将该房屋出租，然后以租金收入还贷。当贷款所购房屋一旦未能租出时，就会出现借款人即购房者无力还款，从而导致由银行为此行为买单的后果。除此种情形之外，也有部分借款人在取得贷款时是具备按期还款能力的，但由于此后经营期间的种种不当行为导致收不抵支，无法归还贷款。前一种借款人借款时

7、主动实施的骗贷属于故意行为，而后一种情况则是购房者的非故意行为，这两种情况均会导致银行利益受损。（三）银行体制风险众所周知，不完善的银行体制，必然会大大助长不法开发商与不道德借款人的投机心理和侥幸心理，从而导致银行贷款风险加大。因此，商业银行必须关注其自身的体制风险。银行体制风险主要体现在以下两个方面：（1）银行自身的信贷操作风险。由于银行服务的客户数量庞大，且其中有部分客户是新客户，银行只有对客户相关信息完全了解后，再确定贷放款项的对象，才能保证贷款资产的安全。若银行监测管理体系疏松，信息调查仅流于形式，必然会导致银行贷款风险骤然增加。（2）银行内部员工的道德