[建筑]产权式酒店、酒店公寓、酒店地产

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狭义的酒店地产，是指以住宅立项，具有70年产权，可以和普通住宅一样按套销售，但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行，又经由专业的酒店管理公司统一运营，保证投资收益的一种业态。目前，这种模式已衍生出不同的具体形态，包括产权式酒店、酒店式公寓、酒店式行政公寓、酒店式写字楼等。例如：北京的第一城、晶都国际、文津国际、纽约客等。广义的酒店地产也包括“酒店+地产”的复合地产形态。一般是在小区营建酒店，或者在酒店附近开发小区。在这里，酒店更多的是扮演社区配套的角色。目前，这种形态极其广泛，如开元旅业集团运作的开元名都大酒店和开元名都楼盘。产权式酒店产权式酒店是酒店地产相结合的最初方式。20世纪90年代中后期，分时度假酒店的概念传入中国。我国产权酒店的运作案例近100家，但成功者甚少。随着产权酒店纠纷的增多，质疑和批评越来越多。如今，已鲜有坚持“产权式酒店招牌运作的酒店地产项目。2.2产权式酒店的运营模式产权式酒店卖方的初衷都是为了解决资金不足问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上都是为了使呆滞资金获取较高、稳定的回报，是一种投资行为。总结一般的产权式酒店项目，其运营模式如下。产权式酒店首选旅游度假胜地“除了地段还是地段”是地产项目的投资法则。产权式酒店与分时度假酒店同宗同源，是旅游业发展的产物之一。在国外，产权式酒店多依托旅游资源丰富的度假胜地。在国内，开发商也对客源丰富的旅游度假胜地格外青睐，如北京快乐假日大酒店位于有“夏都”之称的北京郊区延庆县龙庆峡风景区，“第一城”以北京明清皇家建筑和园林为主体，按照北京城的原始景观，再现明清都城风貌。“投资+度假+置业”吸引购房者，快速回笼资金为了吸引购房者，产权式酒店往往提供以下功能：第一，投资。产权式酒店的特点之一就是吸引广大购房者参与投资，并分享收益。不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价30万，10年包租，每年8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。第二，度假。酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。第三，置业。包租期满后，业主将拥有一套具有独立产权的酒店客房。对于开发商来说，这种经营方式的优势就是资金回笼快。产权式酒店由于在建成之时就将部分房间售出，收回了部分资金，比起传统的经营方式体现出了明显的经济效益。另外有些已建成多年的酒店在推出产权式销售办法之前，都面临资金不足的问题，部分产权出售后，达到了快速回笼资金的目的。这些酒店将回笼的资金用于增加配套设施、归还银行贷款等，盘活了资金，使酒店有了活力。例如：临安钱王大酒店首期提供标准客房94套,一星期内全部售完。按21万元/套计算共回笼资金1974万元。金华国贸宾馆1996年5月启用后,因还贷压力大,股东迟迟得不到回报,产权式管理推出后,很快就卖出67间客房,每间24.8万元,回笼资金1661.6万元。温州国贸大厦酒店是个“马拉松”工程,投资1.9亿,先后搞了8年,流动资金严重不足,负债率很高,产权式管理推出后, 不到两个月就售出180多间客房,回笼资金8000多万元。引入专业的酒店运营商，保证投资者收益开发商为了兑现较高固定回报的承诺，多引入专业的酒店运营商进行酒店后期管理，保证良好收益。此外，将酒店卖给二三百个小业主，他们本身就是潜在的消费者。也可以采取激励措施，把所有的业主和酒店经营作为一起来考虑，他们同样是酒店的一分子，酒店经营状况与他的收益息息相关，他会用手里的资源帮助酒店经营。这也是相对传统酒店的优势之一。分时度假体系的支持加入分时度假体系，第一有助于吸引客户和投资者，第二有助于酒店后期运营，保证出租率。但我国的分时度假体系尚不成熟，全球最大的分时度假交换公司RCI在中国的成员酒店不足20家。表1附：在45%成本费用率、5.5%营业税率和33%所得税率情况下每间客房平均价格与利润的对应关系：由上表可知，一般来说国内目前的产权式酒店如果要获得8%的年回报，则其平均入住率必须达到60%左右，而这正是中国3星级酒店的平均入住率。也就是说，在给予业主8%的年回报率之后，酒店管理公司本身将没有任何利润，这样的经营状况是不可能持久的。国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此。2.4产权式酒店的客户群体分析对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者兼具消费、投资两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：个体投资者、企事业单位、分时度假公司。其购买的目的和关注的重点有所不同，如下图所示。