2008年1月北京龙湖花盛香醍别墅项目营销报告

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1、龙湖·花盛香醍营销报告2008年1月29日第一部分市场及项目定位东部区域市场分析及项目客群素描东部区域市场及客群分析通州区域市场及客群分析东五环外至通州区域市场及客群分析东四环-东五环沿线区域市场及客群分析东五环以外区域CBD东四环东五环京沈高速东五环至通州区域的市场分析及客群特点京通快速东四环-东五环沿线区域通州通州区域产品分析通州区域内产品分析.xls通州区域产品特点区域内房地产发展与城市规划建设的“东拓南进”是相吻合的。轻轨沿线的产品因交通便利，以小户型、低总价的过渡型居住性产品为主。运河以东因

2、自然环境良好，以宜居的自住型产品为主。结论：区域内以公寓型产品为主，整体产品类型单一，品质相对较低，缺少既能享受综合配套、又能满足宜居需求的高品质产品。通州区域客群特点通州项目客群多以自住为购买目的,兼具部分投资成分。客群职业多以东区白领阶层、少量中层管理、私营业主为主，尚处于资本积累阶段，购买力相对有限。由于区域内缺少主流产业支柱，故区域内本地客户的购买力相对较低。结论综上所述，通州区域综合配套标准相对较低，不能满足高端客群的生活需求。通州区域内的客群由于购买力相对有限，所以我们认为这类客户不是我们

3、项目的主力客群。东五环外至通州区域产品分析五环外至通州区域产品分析.xls东五环至通州区域市场分析产品分布在各交通主干线两侧，交通便利产品处于城乡结合部，周边环境较差，存在较大安全隐患产品多为大型社区，周边配套设施匮乏，多依靠社区配套产品大部分产品为过渡型自住兼投资型产品，均价在13000元/㎡左右，90-140平米户型为主，配有少量大户型舒适型高端宜居产品相对较少东五环外至通州区域客群特点客户生活半径以东部区域为主，地域观念较强烈，排斥通州区域以CBD高级白领、私营业主为主力客群购买目的以自住为主，

4、兼有少量投资东四环至东五环区域产品分析东部区域竞品项目分析.xls东四环至东五环区域市场分析东区产品分布在CBD、燕莎、朝阳公园和丽都区域范围及沿线周边，该区域极具城市感，交通便利，配套设施完善。国际氛围浓厚，商业条件充足，使得房地产租售市场活跃，投资和自住型产品相对较为丰富。产品形式以高板为主，容积率多在2以上，密度相对较高。产品多以大户型、高单价、高总价为主。东四环至东五环沿线区域市场客群特点客户构成及购买目的：外地的客户也占绝大的比例，这部分客户本着在京拥有不动产，投资兼自住的目的购买。涉外客群

5、在区域的投资也占了一定的比例。客户职业：由于东区的产品单价相对较高，总价较高，需要客户具有较高的资本积累。故客户群多为私营业主或外企CEO等。花盛香醍项目概况用地性质住宅，可兼容商业服务业项目总用地面积95159平米项目总建筑面积(地上可售)143300平米(住宅部分137000平米)产品类型小高层、叠汤容积率1.45建筑密度18%绿地率35%项目建筑形式及特点小高层7栋8层半主力户型三居160-200平米左右/共计416套（顶跃、底跃104套）1栋7层半/两居120平米左右/70套(顶跃、底跃共计2

6、0套)叠汤11栋／4层半／240平米左右/176套建筑风格意大利托斯卡纳、地中海风格特点总结叠汤产品与具有顶跃和底跃的小高层充分营造出类别墅生活氛围3.1米的层高使得产品的舒适性得到进一步的优化均为尺度适中的宜居大户型产品错落有致的园林景观、独立的私家庭院区域产品综合居住指数对比表通州区域内的对比区域容积率建筑形式建筑风格品质感景观户型设计合计世纪星城6565527世爵原墅8855733月亮城堡6666630新通国际5555525天时名苑5554423时尚街区5444421阿尔法社区6655527尚东

7、庭8866634珠江国际城7866633运河岸上的院子9977941花盛香瑅6799839区域产品综合居住指数对比表东五环外至通州沿线项目对比区域容积率建筑形式建筑风格品质感景观户型设计合计天际6657529康城暖山9988943远洋一方6665528新天第4565525长青藤7666631花盛香瑅6799839区域产品综合居住指数对比表东四环至东五环沿线项目对比区域容积率建筑形式区域容积率户型设计合计首开知语城5555525润枫水尚5655526天鹅湾5655627美利山5665527泛海国际生活区

8、5676630金地名京5565627山水文园7766834凤麟洲5767732星河湾4678631华瀚国际4675628华侨城5666528格林莱雅5665527花盛香瑅6799839结论综上所述，我们发现：东部区域缺少高品质宜居产品本项目为东区少数高品质宜居产品之一，突出表现在园林、建筑风格和户型设计上更人性化的良好融合，打造一种美好的生活氛围花盛香醍项目解析我们的优势在哪里交通优势：拥有两条高速路，三条主干道，两条轨道交通，距CBD只有10-20分钟