2011年天津合生·帝景湾项目营销投标报告

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1、天津合生·帝景湾项目营销投标报告谨呈：天津合生地产序这是一片充满希望的新区这是一方改革开放的热土这是一个激情创新的舞台这是一个和谐生态的魅力之城多少人将金子般宝贵的岁月铺洒在这方土地上谨以此项目献给那些已经为或者正在为开发区事业孜孜奋斗的人们……开发区边缘/紧邻滨海交通主动脉/高端及基本生活配套完善/精装大户社区本体价值区位：开发区边缘远期便捷交通：紧邻未来城市交通主动脉海滨大道、津滨轻轨、机场专线，周边公共交通便捷2KM内完善配套：坐享开发区最完善的教育、医疗、商业、商务、文化体育、金融新政配套/同时地块紧邻

2、天津港博物馆、天津港商务中心欧陆风格：最具国际化意向及尊贵典雅的建筑外立面大户社区：66%的153m²大户型住宅社区豪华精装：3000元/m²精装标准人车分流：1：1车位，地下停车产品优质认知受限背景新政密集出台，催生市场寒冬新政具体内容是什么，对整体市场会产生怎样的影响？“国八条”“京十五条”“津十条”“房产税”“限购”“限贷”“加息”新政背景2010年国务院三度调控楼市，溢需求、促供给力度空前中国通货膨胀日益加剧，负利率不断扩大2010年CPI同比增长3.3%11月CPI同比上升5.1%,创2008年7月以

3、来最高升幅。2011年CPI已经目标提高至4%左右①政策②房地产占GDP的6.6%和四分之一投资，相关产业达到60个,在中国家庭经济结构支出中房地产支出占家庭支出的63%。”AB经济③2010年：4.15调控低迷期持续3个多月，9.29调控低迷期仅一周/成交均价虽得到控制，但仍呈走高趋势天津房地产市场2010年，“存钱不如买房”的思想得到广泛共识，房地产作为资产保值的重要手段被大众认可！2010年政策出台，房价过快上涨未能得到有效抑制，2011年必将成为政策强化年，调控仍是主旋律新政分析“津十条”基本复制“新国

4、八条”的政策精神，并在其基础上进行了三大细化全面限购限购范围由市内六区调整为全市范围；2011年，建设保障性住房23万套；甲方取得销许后，需将价格在现场和网上进行一次性全部公示；对价格过高的项目进行跟踪检测；供应量化严格价格监督政策出台前，由于担心购房成本增加，形成的恐慌性购买会随之化解。新一轮政策的出台必会使观望客户增加，延长客户的购买周期。政策领域由原来的二级市场扩大到三级市场，高端客户资产整合难度加大；观望增加，购买周期延长限购范围由原来的市内六区调整为全市范围，完全限制高端客户的购买资格；高端客户购房资

5、格受限高端客户资产整合难度加大“津十条”：大户型产品政策风险较大公建类未受限购物业相对有机会打击房地产投资、投机行为；直指高价项目、大户型产品；调控针对商品住房，不涉及商业地产。新政影响部分客户失去购买资格，增加再购买难度刚需、刚改类产品支撑市场弹性改善型客户需求明显被抑制客户购房趋向理性，决策更加谨慎客户表现——11年上半年市场走势不容乐观，全年房价走势存在下行压力开发商应做好长期应对政策的准备理性市场下客户价值的回归是营销的关键目标解读经营目标——2011年7.9亿签约额，其中暂定LOFT4.41亿，居住公

6、寓3.44亿品牌目标——实现合生品牌在滨海完美落地高速高价LOFT：11月首开，总价约77万，2个月需去化570套。海港城单价1.1万/m²，含1000元/m²精装本案：住宅1.6万/m²、含3000元/m²精装相当于单价高于周边市场平台2000元/平米。Q1:目标与现实之下的核心问题Q2:Q3:目前不稳定的市场环境下，哪类客户会买单？营销如何达成？目标：高速高价背景：政策强化年，调控主旋律淡市背景下，大户型产品价值如何跳脱区域平台？LOFT产品如何实现快速跑量？01·机遇突围滨海热点众多，但新兴板块尚处于开发

7、阶段开发区始终是滨海最核心、最高端的居住板块板块机遇生态城国家级战略、生态环保示范新城国际级开发商、高层低密的产品今年下半年集中入市有政策，有资源主打宜居居住属性但，完善配套，营造居住氛围还需3-5年北塘传统渔文化、水库资源新兴城市外扩板块今年集中入市东疆港海资源驱动，外向型国际意向高端板块2012年集中入市上北城市外扩板块，原始认知低端土地放量逐渐减少传统居住板块，居住氛围浓厚土地日益稀缺但仅开发区为高端居住板块开发区原始高端居住板块滨海城市核心土地稀缺塘沽紫云传统中低端居住板块,居住氛围浓厚土地稀缺响螺湾于

8、家堡滨海中央商务区，未来滨海核心综合体为主响螺湾2015年竣工于家堡2018年竣工金融商务属性居住商务新兴板块传统居住板块开发区高端居住价值日益突显稀缺厂房区京山铁路塘沽紫云MSD开发区高端住区持续向东北开发区最后一块高端住宅用地，此后开发区开发殆尽板块分布：目前在售项目呈现三大街、泰丰两大聚集板块三大街板块以豪宅产品供应为主体，泰丰板块以高端改善为主体，相继进入尾盘阶段刚需及首置产品