扬州凯旋国际广场营销策划方案.doc

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1、www.fdcsky.cn第一章扬州市写字楼市场分析www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn一、写字楼市场供应现状1、扬州办公写字楼项目分布区域相对比较分散，从区域上可分为城东、城中、城西、城南四个片区。区域项目名称规划特点城东阳光城所列项目规划设计均为底层商业门面，三层或四层以上为办公写字楼。城中汇展阁、盛世商务楼城南九州大厦城西熙龙阁、来鹤广场（规划中）www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn2、扬州在售写字楼项目调查资料项目名称九洲大厦盛世商务楼阳光城地理位置江阳中路43号汶和南路运河西路区域城南城中城东产品定位1-4

2、层商场；5-13层写字楼；共13层1-3层沿街商铺；4-6层写字楼；共6层1-4层商铺；5-12层写字楼；共12层销售面积26000平方米左右2500平方米左右30000平方米左右户数写字楼300户26户（每层9户）写字楼135户面积比例62㎡；朝南，120㎡；朝北，160—190㎡551—143㎡已售完www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn销售价格3180—4080元/㎡（可优惠80元/㎡）3650—4160元/㎡100%出租率未出租未出租40%得房率70%70%60-65%物管费5元/平方.月1．5元/平方.月3．5元/平方.月入

3、住情况无无30%备注中央空调等无中央空调中央空调等3、个案分析【九洲大厦】售价：均价：3630元/㎡，楼层及朝向差价：均为100元/㎡。销售情况：目前销售状况良好，62㎡户型较为畅销，剩余物业以朝北居多。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn剖析：①面积划分较大，投资成本高，风险较大；②裙房部分经营定位（建材类）与主楼写字楼的定位不协调，影响写字楼的档次……4、结论分析目前扬城面市的写字楼素质普遍不高，基本上都是单纯型写字楼，市场供应结构不够合理，直接影响市场需求的满足。随着扬州城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设将继续保持

4、一个快速发展的势头。通过对扬州城市内人口、产业结构、经济发展、写字楼楼面总量、人口与楼面历年变化等进行简单分析，不难判断，当前及未来市场写字楼楼面需求潜力较大。对于此，从与办公相关的商住楼市场比较火爆也可以看出来。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn二、写字楼市场消费需求分析为全面深入地研究分析扬州消费者对新达大厦项目的需求特征，我公司特组织了一次较大规模的问卷调查活动。我公司通过成功营销推广三笑国际花苑，借助于扬州微笑俱乐部的高端客户资源（登记会员近千人），充分发挥公司在全程营销策划、销售代理、市场调查、数据采集、理论分析、策略研

5、究等方面的优势，力求在问卷调查活动中通过周密详实的市场调查、严谨有效的数理分析、科学可行的对策研究，对新达项目产品定位及营销策划推广提供准确有力的参考依据。1、调研过程2004.2.16—2004.2.17：调查问卷设计、试访问及定稿；2004.2.18—2004.2.20：问卷印刷，访问员、复核员、督导培训；2004.2.21—2004.2.24：问卷访问、问卷复核；2004.2.25—2004.2.27：问卷复核、问卷录入、纠错、汇总、统计；2004.2.28—2004.3.2：报告撰写、印刷、装订成册。总共历时16天。www.fdcsky.c

6、nwww.fdcsky.cn2、调研地点、对象、方式、数量本次调查实施之初，南京天际本日置业顾问有限公司经过初步确认、严格筛选和资格认定后，确定本次调研所调研的地点、对象、方式、样本数量为：调研计划表调研地点调研对象调研方式样本数量扬州打算购买物业的消费者问卷面访、电话访谈330个备注：有效问卷数量：308个，问卷有效率93.3%。为确保调查结果的准确性，主要对调研对象的限制条件有：（1）访问对象均为微笑俱乐部成员；（2）访问对象限定为打算购房的消费者，不想买房的消费者不作为访问对象；www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn（1）被访者

7、年龄须在23岁以上；（2）被访者必须为购房决策者/影响者；（3）严格控制房地产公司/房地产行销代理公司/专业房地产市场研究机构人员填写无效问卷。3、问卷设计本次调查采用结构类型问卷方式，目的是通过具体的多面性问题设计，指导受访者依据设定的研究主题做出理性回答。（1）问卷采取封闭式为主的提问回答方式，一则由结构类型所要求，二则便于描述性研究资料的编码和统计处理，另外在实际调查实施中有助于受访者的方便回答；（2）访问式问卷在本次调查中的采用是本次调查方式的需要，目的是确保获取受访者的完整信息；（3）在设计本次调查问卷的过程中，根据调研主题内容进行问题变

8、量的定类、定序、定距、定比率的测量。4、质量控制本次调研的质量控制工作严格按照调查质量控制规范执行，南京天际本日置业顾问有