云南石林阿诗玛风情谷营销报告

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1、阿诗玛风情谷项目营销思路一、项目规划设计硬伤较多；目前存在的问题四、项目规划不合理性五、项目前期造势不到位，项目知名度较低二、项目无产权，销售难度增加三、项目离景区还有一段距离。目标梳理我们推销什么？我们的开发目标是什么？商铺旺销旺租，利润最大化决定区域商业格局探索开发全新的商业模式提升置业公司阿诗玛的品牌影响力快速回笼资金，建立轰动效应问题？——客户为什么买商铺？——客户如何做出购买决策？——客户根据什么判断商铺价值？——本项目的客户是谁？——我们怎样做才能把商铺卖完？第一章：石林地产市场分析第二章：项目分析第三章：总体营销及广告策略目标梳理石林

2、房地产市场分析房地产市场区域内旅游地产第一节市场分析楼盘分布大商家巴江明珠领城石林老街东门坊凯旋城中央金座龙园石锦邑城上海恒联新天地花园桃源水乡彩云天地云鼎·合院悠然墅世纪阳光分析总结：城市房地产格局：房地产主要分布在“县城中心、新城核心区、旅游景区”三个片区，其中县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而新兴地产在向旅游景区及新城区转移。鹿城广场颐林尚都阿诗玛小镇书香门第天奇花园御云林新兴地产在向旅游景区及新城区转移县城区平均租金区间(元/天/m2）2.2-2.51.2-1.6均价在2万之间商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好

3、；旅游风景区商业住宅均价在0.4万—1.5万之间受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展产品集中以高层为主产品以中低端产品为主客户主要以县城、周边乡镇自主、改善性客户为主；市场供应量逐步被旅游风景区楼盘所取代均价在3800元/平米产品别墅、休闲商业类产品为主产品以高档产品为主客户主要以县城、外省昆明等区域的投资客为主；产品供应量较大，社区及周边环境良好；普通均价在4500元/平米,别墅均价7000元/平方米县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移第一节市场分析楼盘分布新城市中心第一节市场分析

4、老城区楼盘分析商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，楼盘集中项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类型售价（元/㎡）销售状况老城凯旋城130亩/38万㎡85-221住宅3700一期在售，二期待售石林老街·东门坊60.54亩/9.16万㎡产权式酒店：40-70商业、产权式酒店待定待售龙园218.8亩/50万㎡100-120住宅、花园洋房、公寓、别墅3400-4100在售鹿城广场149.87亩/35万㎡住宅：80-180；公寓：30-60写字楼、商铺、高层住宅：3700商铺均价20000左右待售天奇花园200亩/110万

5、㎡95.73-330别墅、住宅别墅5600，跃层3700尾盘水石坊49亩/8.39万㎡40-70住宅、商业待定待售石林商业步行街14.73亩/2.2万㎡50-138住宅、商铺待定待售巴江明珠22.6亩/9.38万㎡92-113住宅、商业待定待售第一节市场分析老城区楼盘分析供应数量充足,物业类型多样,配套设施匮乏,价格水平偏低,销售货包组合单一.市场供应在售楼盘:龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙园为近期推出;待售楼盘:石林东门坊，水石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。货包组合在售楼盘主要销售产品是住宅和商铺,写

6、字楼产权酒店公寓均未推广,货包组合的产品过于单一.配套设施由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。物业类型老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。价格水平普通住宅:3700元/平米,别墅:5600元/平方米,局部区域商铺:2万.市中心商铺租金最高:300元/平方米/月.第一节市场分析县城中心价值分析鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，住宅价格存在上涨空间行政导向，依托县机关配套成完善，商业氛围浓核心驱动

7、力未来发展趋势租金：2.2-10元/m2/天.售价：2万元/m2租金/售价区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户；客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主；关注地段，对价格敏感度较高：客户特征未来中心逐步转移旅游景区新城；土地供应稀缺，后续供应量有限；租售状况物业招租良好，出租率在85％以上销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大石林中路龙泉路阿诗玛路环城路南门街第一节市场分析风景区、新城区楼盘项目区域项目名称项目占地/建面主力户型项目物业类

8、型售价（元/㎡）销售状况新城书香门第92亩/10.8万㎡104-106住宅商铺3500-3800部分房源待售大商家80亩/