宜宾城市规划发展及房地产市场概况.doc

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1、宜宾城区规划及楼市发展态势简析一、宜宾城区总体规划：《宜宾市城市总体规划（2008—2020）》：按照我国城市发展和城市现代化建设要求，至2020年，把宜宾建设成为融合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色的经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的宜居城市和现代化大城市。七乡镇纳入城市规划区本次规划，为宜宾市域行政管辖范围，面积13283平方公里。城市规划区包括翠屏区、柏溪镇、喜捷镇、安边镇、普安乡和罗龙镇、石鼓乡、马家乡，面积1425平方公里。规划中心城区包括城市核心地区及周围功能组团，其范围主要以高速环路为界，包括高速

2、环路内所有区域和环外的罗龙地区，面积约708平方公里。市域空间结构：“一核、一带、二线、五点”规划确立了“一核、一带、二线、五点”的放射状城镇空间布局结构。“一核心”即宜宾中心城区；“沿江发展带”即沿岷江和长江东西向城镇发展带；沿江宜宾地区部分包括宜宾市区和屏山县城（含蕨溪镇）、高场—喜捷镇；南溪县城、江安县城等重要城镇发展区。“两条发展轴线”即依托内宜高速、宜珙铁路、金筠铁路、南广河流域，串联中心城市、巡场镇、珙泉镇、文江镇、庆符镇、筠连镇、巡司镇等主要节点的资源开发与能源工业型城镇发展轴线；依托宜宾—长宁——兴文旅游通道，构建以中心城区、长宁镇、古宋镇为主

3、要节点的旅游经济型城镇发展轴线。“五个生长点”即珙县县城（巡场—珙泉镇）、筠连县城（筠连—巡司镇）、高县县城（庆符—文江镇）、长宁县城和古宋镇五个二级中心城镇。中心城区：“一心八组团”按《总规》，至2020年，宜宾中心城区人口、城市建设用地规模将分别扩至102万人、102.6平方公里。规划根据宜宾市自然的山水条件采取以三江口地区为中心，以长江、岷江、金沙江、催科山、七星山等自然山水、森林公园和农田等为组团隔离绿地，以快速交通相连接，形成“一心八组团”的紧凑型组团式城市。“一心”即三江口核心区，包括老城区、南岸东区、翠屏山公园和东山郊野公园、催科山郊野公园等。三

4、江口核心区主要承担为区域和城市自身提供商贸、商务办公、文化娱乐和旅游服务等职能。三江口核心区是宜宾市公共服务设施最集中的区域，是宜宾市的精华所在，同时也是宜宾市城市风貌的重要控制地区。“八组团”利用中心城区的自然山体、河流、森林公园等绿色空间为自然边界，在三江口核心区外围形成的八组团，分别为旧州组团、中坝及天柏组团、南岸西区及赵场拓展区、白沙及志诚港组团、菜坝组团、盐坪坝及南广组团、李庄及罗龙组团和象鼻组团。其中规划期内应严格控制李庄组团沿江用地和李庄古镇周边用地，防止李庄的低水平开发建设，为李庄远景发展成为宜宾的次中心打下基础。注：宜宾新区翠屏新区位于宜宾市

5、岷江以北的旧州组团，范围东以纬一路为界，南以学院路为界，北以纬四路为界，西以纬十三路为界，东西长约3公里，南北宽约1公里，总用地面积3.13平方公里。是宜宾主城北扩的一个重要发展区，是宜宾江北未来的行政、商贸中心和生态宜居新城，其规划用地4689亩（312.57公顷）二、宜宾城区楼市发展概况：上半年楼盘成交价格上半年宜宾楼市价格坚挺，5月房价达到最高点，均价突破5000元/㎡，房价最高的区域是南岸，部分高价位楼盘均价超过6000元/㎡，上半年成交均价为4512.3元/㎡,同比2010年上涨32.7%。由上图可知，上半年宜宾主城区楼价呈总体上升，二月由于正值新年

6、，各大楼盘项目少有开盘，成交量小，成交均价有所下滑。2－5月价格上涨势头迅猛，涨幅达到55%，5月后开始趋于平稳，1月到6月总体涨幅为23.2%。1-6月城区商品房成交量宜宾主城区1-6月总成交量为3428套，其中一月498套，二月189套，三月878套，四月511套，五月739套，六月613套，具体数据如下表：    从时间上看，除了谷底的2月以外，其它各月成交量起伏不是很大，平均每月成交571套，受供应的影响，总体来说成交量偏少。    从区域上看，上半年宜宾城区商品房成交量主要集中在白沙组团和南岸，两区占据了成交总量的85%，白沙组团以1561套遥遥领先

7、，且每月成交量较平衡，其中青年城、地中海.蓝湾、太阳岛是主要贡献力量；南岸东区的“莱茵河畔•阳光半岛”组团和西区的“鲁能•鑫领寓”基本保持齐头并进的态势，几乎占据南岸全部成交量；江北片区自“书香府第”清盘后便鲜有成交；老城区除了五月推出的“首席滨江”成交108套，其余月份均只有数套成交；成交量最少的中坝片区半年只有36套，且已连续四个月零成交。成交量走势 短期来看：本月南岸内南岸的莱茵河畔•阳光半岛、鲁能•鑫领寓，白沙的地中海蓝湾•凯旋城都将有新房源推出，江北、老城区暂无新房源，因此，短期内南岸和白沙将继续引领宜宾主城区楼市成交量。长期来看：江北“和都国际”推

8、出后成交方会上升；老城区由于开发成本过