2010年3月南通通州金沙地块项目营销策划报告

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1、深圳鼎泰地产经纪有限公司2010.3通州金沙地块项目营销策划报告谨呈:南通环中置业有限公司南通宏泰房地产有限公司南通金源房地产开发有限公司NO1：怎样向市场描述我们的项目？目标客户群体是谁？NO2：面对激烈的市场态势，我们的优势在哪里？NO3：制定怎样的策略，才能最吸引项目的目标客户？NO4：项目推广如何做到行之有效，抢占市场有利时机？NO5：项目产品如何包装才能更好地配合营销推广？我们的思考在对项目进行市场调研和项目前期策划过程中,我们一直在苦苦思考几个有关项目营销的核心问题:思维导图项目回顾营销总体策略营销推广销售执行我们的项目是什么?思维导图项目回顾营销总体策

2、略营销推广销售执行项目概况认知项目定位认知项目业态划分项目客户分析城南板块/城市主干道交汇/CBD核心地块座落：位于世纪大道西，金桥路北用地性质：二类居住地块面积：66080平方米出让年期：70年容积率：1.6---2.0建筑密度：＜25%绿化率：≥30%退红线：退世纪大道≥40米，退金桥路≥20米，退城市支路≥15米，退经二路≥8米上界高程为80米，下界高程为负20米本案项目经济指标项目所在地位于城南区域，城市主干道金桥路与世纪大道交汇处。目前较为尴尬，但前景看好。虽然城南区域是重点发展区域，政府、公安局等行政部门就在项目地周边便是很好的证明，但是项目地离主城区还

3、有一定的距离，周边的配套还需要完善，而项目体量比较小，配套不能完全由自己解决。随着市政规划工程的开展，周边小区陆续建成、入伙，商业逐渐增多，项目周边的成熟将对本项目有较大的促进。项目周边认知城南板块/城市主干道交汇/CBD核心项目所在城南片区开发建设高潮已经到来，市场竞争较为激烈，我项目的入市时机晚，市场客户面临被先行分流。根据市场调研，发现同类型产品如江海皇都、中瑾世纪城、阳光府邸已处尾盘阶段，而水榭花都、名人世家、金桥人家也已经面市，正处于销售之中。但本项目至今尚未推出，其他项目必然先行对市场进行相当的客户消化和分流。市场认知城南区域众多项目已抢先登场江海皇都金

4、桥世家水榭花都名人世家思维导图项目回顾营销总体策略营销推广销售执行项目概况认知项目定位认知项目客户分析在对通州房地产市场进行详细的调研分析的基础之上，综合各方面的因素，我司认为本项目市场形象定位为：健康——无论建筑设计、景观绿化、整体规划，都将人的健康放在首位生态——小区自身极具特色的园林景观，水系的营造、植被的精心挑选以及各种景观细节的精雕细琢，将阳光、水、绿化和谐的展现开来，给人一种赏心悦目、美仑美奂的感觉。舒适——景观的舒适性、户型的舒适性、建筑感官的舒适性……共同营造出极其舒适的居住空间和享乐空间。人文——充分体现了项目内涵与开发意念，引领居住方向及一种现代

5、的时尚的居住的文化。健康生态型住宅舒适人文型社区项目定位回顾项目定位认知“金”有尊贵之意。“金色”代表着尊贵、上层的生活，也寓意项目有着质量过硬的产品，金一样的品质，为通州最具品质感、最有档次的外立面及最好的户型、园林等，体现项目属性定位。“城品”：城市中的品味生活，城市中的精品建筑（生活），项目将完全区别于一般意义上的住宅小区、生活小区，其提供了一种全新的、独立的生活方式，使小区居民有明确的身份认同，在生活空间注入高尚的文化格调，而使生活的气质得到进一步的升华。金色城品表现既大气磅礴，又不失亲和，将高尚、尊贵的生活与现代潮流一并囊括其中，具有先天广泛的市场共鸣效果

6、。“城品”使项目整体形象往上提升，并更符合整个项目的产品，起到画龙点睛之效果。金色城品案名及释义方向一项目定位释义:御：对帝王所作所为及所用物的敬称：御用、御览、御旨、御赐、御驾亲征。体现出高贵至上。“水为财也”，“发水”字寓解释即是“发财”，从风水学的角度来讲：风生水起！好运气，好兆头！人类生来就与水有着不解之缘。临水而居，置身碧水蓝天、涓涓细流，润物无声……与项目致力打造的水岸生活相呼应。华，荣也；称美之词。通常用于跟事物有关。如:华名(美名);华笺(对他人来信的敬称);御水华庭：表达了尊贵和高雅，将现代高尚、尊贵的生活毫不保留地体现出来，根据项目品质、景观特色

7、、规划及向市场所传达的“精品、尊贵、水岸”的市场形象，具有先天广泛的市场共鸣效果。御水华庭案名及释义方向二项目定位释义:谁是我们的客户?思维导图项目回顾营销总体策略营销推广销售执行项目概况认知项目定位认知项目客户分析客户定位——找·有的放矢项目客户分析客户类型细分：职业·年龄·家庭人口构成·家庭年收入·拥有私家车·子女状况·区域分布·国籍购买动机细分：改善自我经营条件·投资回报角度·投资·外界因素品牌认知类型细分：报纸广告或新闻·电台广告或新闻·熟人介绍·电视广告或新闻·物业周边居民·路牌·车体·直销理想产品细分：理想产品中有两个主要影响因素：产品基本特性定位和