房地产企业香港融资模式研究与案例

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1、【太全了】房地产企业香港融资模式研究及案例分析2014-10-29 中国投行第一品牌 中国投行俱乐部中国投行俱乐部【请添加关注】微信号：ibankclub欢迎关注中国投行第一品牌-中国投行俱乐部，欢迎投稿交流及合作！分享：请点击右上角发送给朋友或分享到朋友圈；关注：请点击左上角日期旁蓝色字体“中国投行俱乐部”或查找微信号“ibankclub”房地产企业香港融资模式研究报告目录当前内地融资形势一、房地产企业融资模式（一）银行贷款（二）企业债券融资（三）阶段性股权融资（四）海外融资（五）上市融资（国内上市、海外上市）（六）私募基金（七）房地产产业投资基金（八）房地产信托二、房地产企业香港融资模式三

2、、房地产企业香港融资案例（一）恒基阳光资产管理有限公司（二）瑞安建业资产管理(香港)有限公司（三）越秀房托资产管理股份有限公司（四）保利（香港）投资有限公司当前内地融资形势2011年6月20日，央行年内第六次上调存款准备金率，继续收紧流动性。收紧流动性的效果正在房地产行业显现出来。自新一轮房地产调控开始之后，房地产企业的融资难度不断加大，土地价格则节节攀升，资金成为下一步发展的核心竞争力所在。日前，银监会已经要求银行采取四项措施来防范房地产贷款风险。从2010年下半年开始，银行已经大规模压缩开发贷款，大部分中小房地产开发商无法从银行融资，而房地产上市公司的股权融资也受到从严监管。房地产企业融资

3、成为一大难题。一、房地产企业融资模式房地产企业融资方式大致可以分为企业内部融资和企业外部融资。内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款；外部融资是企业利用企业外部资金来进行融资，目前可以采取的外部融资方式主要有：银行贷款、企业债券融资、阶段性股权融资、海外融资、上市融资（国内上市、海外上市）、私募基金、房地产信托等等。目前除了银行贷款之外，其他融资方式受到限制较多。而且，目前地产行业受国家调控政策影响以银行信贷方式进行融资难度较大。（一） 银行贷款银行贷款是房地产开发企业的传统融资渠道。房地产开发的银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房

4、地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。大量依赖银行贷款，也将风险过分聚集在银行，因此，近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整，使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制。这有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化。例如，机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范

5、，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。（二） 企业债券融资　房地产企业债券最早出现在1992年，由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，国家采取严厉措施限制企业发行债券，尤其是严格限制房地产企业发行债券。由于中国的企业债券市场运作机制不完善，近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格。其中，房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点，获得发行债券的机会很少，近10年来发行债券的房地产企业屈指可数。因此，中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低。（

6、三） 阶段性股权融资阶段性股权投资即阶段性资金拆借，是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。房地产行业存在土地储备丰富的企业没有资金，资金充备的企业拿不到地等情况，股权融资给房地产融资开辟了新的渠道。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会将大部分开发利益拱手相让。（四

7、） 海外融资外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。1、以中外合资或合作企业名义向海外金融机构融资·以外方股东名义向国外金融机构借款·以合资或合作企业名义向国外金融机构借款·以项目融资方式向国外机构借款以外方股东名义向外举债或以合资