房产税城镇土地使用税政策简析

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1、房产税、城镇土地使用税政策简析2016年3月17日由NordriDesign提供www.nordridesign.com主要内容一、房产税基本规定二、城镇土地使用税基本规定三、房产税、土地税税收优惠四、疑难问题解答五、近期新政第一部分房产税房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或出租房屋的租金收入为征税依据征收的一种财产税。纳税义务人【基本规定】房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人；产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税的纳税义务人；房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人；产权所有人、承典人不在房产

2、所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。纳税义务人【特殊规定】融资租赁的房屋，在租赁期内，出租方(即金融性公司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所有人为纳税义务人纳税义务人【特殊规定】在大连市范围内出租房屋的单位和个人，为房产税的纳税义务人。对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办理了产权转移手续，产权已确定为购房者所有的，购房者为房产税的纳税义务人；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的，使用人为房产税的纳税义务人。财税（2009）128号规定：无租

3、使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。征税对象房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。征税对象【特殊规定】对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于

4、房产,不征收房产税；加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。已拆除不存在的房产不论其账面是否保留原值都不征收房产税；超龄使用的房屋应征收房产税闲置不用的房屋应征收房产税征税对象【特殊规定】对于地下房屋，《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定：“自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。”征税范围目前我市行政区域内，都属房产税征税范围

5、。计税依据【按照房屋原值征收】房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定的减除比例为30％。【按照房屋租金征收】按照房屋租金计算缴纳计税依据-从价计征房屋原价、附属设备和配套设施、地价、容积率等问题是影响从价计征计税依据的重要因素，也是近两年稽查部门检查企业税务方面容易出现偏差的方面。在本课疑难问题解答中会专题讲解。计税依据-从价计征地下建筑对于具备房屋功能的地下建筑，房产税计税依据的确定问题，《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2006］181号）规定：“自用的

6、地下建筑，按以下方式计税：1）工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。（我市规定为50%）2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。（我市规定为70%）计税依据-从租计征根据大连市地方税务局公告[2011]5号规定，自2011年4月1日起，在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月

7、计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。计税依据-从租计征租金收入的确定《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》（大地税函〔2006〕149号）规定：“对出租房屋取得的租金收入应按租金全额计算缴纳房产税。纳税人取得的出租房屋收入中含有水费、电费和物业管理费等费用的，在计算缴纳房产税时，对物价部门有收费标准的，按照物价部门的收费标准并提供合法、有效凭据，证明其确已交费的部分可给予扣除；对物价部门没有规定收费标准的

8、费用，可据实给予扣除，但对于纳税人采取变相增加相关费用收取标准，致使房屋租金收入明显低于市场租金标准的情况，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，核定其租金收入征收房产税”。计税依据-从租计征转租房屋对于转租房屋，2006年12月31日以前是按照租金差额征收房产税，自2007年1月1日起，《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问