2010年许昌空港新城突破式营销报告-精工地产

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1、全国视野本土智慧精工地产为中原楼市注入专业力量XuChangKongGangBrandDesignProposal「新都会崛起运动」——空港新城突破式营销报告——一，明确整盘目标二，界定项目核心属性三，整盘发展战略四，首期面临核心问题五、首期营销执行攻略第一部分：项目整盘目标一、项目整盘目标12、超越市场的销售目标10-15万㎡/年持续销售流量要求取得较高的整体收益要求、完成可以传承的企业品牌积累为企业积淀品牌为多城市连锁开发积累操作模式高流量+高品牌=全明星项目一、项目整盘目标整盘目标解读：项目超大体量，现金流满

2、足是第一位的保障销量基础上，实现溢价与品牌积累一、项目整盘目标目标下的问题：核心问题二：项目超大体量，实现持续热销，庞大客群从哪里来？核心问题一：新企业+第一个项目+（新区边缘）期房+10万平米/年持续销量••历年许昌市场销量图（消化稳定型市场）许昌市场没有先例！拟合出回归曲线方程Y=19.75X+69.44，计算可得出许昌市未来三年的商品房销售量为：2010年：168万平方米；2011年：188万平方米；2012年：208万平方米第二部分：解决起点——项目属性界定二、项目属性界定外部利好：中原城市群副中心+空港、高铁交通枢纽

3、+高规格城市政务新区+规划中高端产业带上大盘大都会1、高铁、空港交通枢纽新城：空港新城进程焦点上的石武高铁+京珠高速+机场航站楼+许昌东客站——交通革新下人群聚集、产业升级活力区2、许昌长葛一体化产业新城：中原城市群副中心+许昌长葛推进区起点+温州产业园+中原电气谷——城市发展焦点上的变局新区3、许昌政务区新城：森林城市+三国之乡——休闲游览名片新城二、项目属性界定推动国际团队+新都会理念+超大规模+多重资源+自我完善的空大港都新会城进程国际一线全景生活的综合新城国际花园居住模式的二、项目属性界定空港新城——一个受益于城市快速

4、发展，承载城市产业聚集利益的综合体新城空港新城——一个构建在高铁、空港交通枢纽经济圈上的综合体新城空港新城——一个拥有政务资源及生态居住资源的双优综合体新城空港新城——150万平米，超越城市级别的恢宏巨作高铁政务新城二、项目属性界定项目整体定位城市：具备外向吸纳力+规划中中原城市群副中心板块：高规格都会进程上多重产业、发展利好项目：国际新都会理念下新城综合体实践中原城市群两小时经济圈许昌新城榜样示范区项目站在城市发展高度，承接高铁枢纽经济辐射，担负大许昌名片物业的历史使命；从一开始进入无竞争领袖地位卓越价值，为项目成为领

5、袖大盘提供理论可能；THEN，如何将理论可能变为销量现实？项目整盘核心驱动体系是什么？第三部分：整盘发展战略三、整盘发展战略1、案例研究（新区大盘驱动核心）城市项目环线大盘近郊大盘普罗旺世新区大盘远郊大盘项目案例升龙凤凰城/中原新城橡树玫瑰城联盟新城/绿地原盛国际思念果岭山水细分注解综合体大盘综合住宅中等密度风情社区低密度风情社区低密度豪宅大盘高密度综合体低密度资源大盘营销方向城市中心运动城市升级运动主流生活社区风情小镇模式世界先进生活样板新区中心旅游度假地产三、整盘发展战略2、项目核心驱动模型较小容量市场+自身客群生长平稳

6、一个高度占位：立足区域，打造“南中原国际精华新城”示范区双核驱动模式：卓越都会资源驱动+交通、产业利好驱动三、整盘发展战略3、分步战略实施中部示范样板变局区域卓越项目（产业、客群、高规格活动）（教育、酒店、商业）（交通、企业、规模、品类、示范区）品牌三级跳，追求每一步的可实现性第四部分：首期面临核心问题四，首期面临核心问题问题1：如何建立整盘形象？问题2：如何实现10万平米/年持续销售量任务？四，首期面临核心问题2、首期战略要求2009年，许昌市场商品住宅总销141万㎡，客突群破项目10万㎡/持续年销任务，要占市场总份

7、额约7%！区突域破开创先河，单盘做到许昌第一，做一次全面的突破式营销！3、客户突破战略客户定位分析前提区域陌生、配套严重缺乏,但未来规划顶级高档配套地块现状有强势资源、高铁、汽车客运站、航站楼、无显性客户单品类高端客户数量少客户素质多数客户置业观念相对保守►我们的客户一定是特殊的，他们不是某几类简单累加而成►存在于众多客户群体中，且是这些客户群中特殊的一类共同组成►常规的按类别式的客户分析方法难以解决本项目的客户问题►我们的方法是：对市场整体客户进行梳理、提炼，按照客户的行为生活特征分类形成项目最终客户群3、客户突破战略客户分

8、层共性的具体解析►►►►年收入10万以上有至少一辆车►►►►对项目距离没有抗性对区域配套能承受一定时间对项目外部环境资源比较敏感对城东新区发展看好不是第一次置业认同东区新城未来前景根据许昌现状，满足这些共性条件的一定属于许昌市富裕阶层，这些人广泛存在于政府机构，银行、通信等垄