天苑商都·商业裙楼营销策划导入报告

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1、天苑商都·商业裙楼营销策划导入报告天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632第一章市场分析天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632菏泽同山东其他城市一样，整个经济形式处在快速发展阶段，商贸发达。京九线开通，为菏泽经济发展，带来前所未有的良机。为房地产开发，特别是商业房地产开发，提供了较为有利的条件。第一节菏泽商业房地市场现状商业房地产发展现状一、写字楼◆尚无比较规范的写

2、字楼供应，一般的写字楼提供的只是一个办公空间。◆无物业管理可言，内部环境杂乱，缺乏安全保障。◆无完善的配套设施。◆物业陈旧，毫无形象可言。◆仅财富中心等极少数写字楼面向市场出售，销售业绩也比较不错，菏泽规范化的写字楼尚处于起步阶段。二、商业物业1、菏泽的商贸活动以双河路、青年路、丹阳路为传统的老商业区，业态组成品种繁多，经营杂乱；东边为新区，以新的商贸广场，超市为主流。2、从经营业态来看，专业市场和餐饮等主导商服市场3、从营销来看，商铺营销模式变革初现1）注重招商与销售的节奏把握2）商家开始前期介入3）返租成为吸引投资客户的有力手段4）

3、社区商业发展势头良好第二节项目区域市场现状一、消费区域二、项目周边市场主要业态和经营现状三、消费力天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632从调查资料分析显示，项目区域市场物流通畅，供给系统成熟，消费人口稳定，消费资源丰富，消费层次介于中档之间；对有一定实力和经营经验的商服企业来讲，如能有效调整组合该区域商性结构，可有效把握市场机会并享有市场利润空间；同时也带给该区域商服物业的市场营销突破与机会，但必须有效把握上市时机和运用价格策略，合理运用营销策略和加

4、强推广力度，项目实现销售和合理利润的条件才能具备。第二章　项目总体定位第一节项目概况本项目处在菏泽市政务中心区，北面为中华路，东面为和平路，两面临街。项目总建筑面积39239.62m2，，-1F—4F为商业裙楼（负一层部分为设备间及停车场），商业面积18178.63m2；5—22F为写字楼，面积约15806.8m2，主楼地下室建筑面积：1132.15m2，地下室车库建筑面积：*m2。（有待商榷）天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632第二节项目SWOT

5、分析一、优势◆地处菏泽政务中心，商务氛围十分浓烈；◆项目内部布局合理，外立面新颖俊朗，相比其它物业有形象上的优势；◆周边商业与鲁能购物超市、施乐购物中心一路之隔。由于商业物业较为集中，决定了本项目所处区域必将成为菏泽新的商业热点和商务中心；◆项目周边酒店林立，市政府及其政务部门、大公司、银行分布四周，频繁的各类商务活动，为商业后期经营，商贸活动提供了有力的保证；◆项目所在地段有非常优越的区位形象，加上项目良好的设计方案，进一步提升了本项目的物业形象和物业价值；◆贯穿东西的中华路及即将动工的和平路，奠定了项目优越的交通条件；◆周边商务、商

6、业及生活配套齐全，为项目的成功销售和后期运营，提供了强有力的保证；◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物业有一定的投资热情。二、劣势◆菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动；◆不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物业的投资力度；◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。在这个阶段推广效果也不佳而且缺乏连贯性；建议新年前以软文和活动推广为主。三、机会◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消费市场的刺激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机会。四、威胁◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成了分流

7、客户的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差异；◆外地大型知名商业业态如银座商业广场等进入,给本地商家和项目商业经营上带来影响；◆目前国家政策宏观调控，使一些投资客处于观望状态；◆和平路能否在短时间内全线贯通，直接影响了该项目的区位价值。综合来看，从市场的角度分析，由于项目所处核心商圈，交通便捷，市政配套设施齐全，给本项目的操作带来先天性的便利。另外,部分现有市场格局需要重新调整组合。随着项目区域房地产的开发进程，必将使居住人口迅速增加，同时形成对区域消费市场的供给系统升级。此时,通过准确的项目定位,配合强有力的市场营销,及时推出本

8、项目品牌。根据前期市场调查和客观分析论证，本项目在商业销售之前考虑引进一家知名品牌主题店作为首选模式。第三节　项目整体定位方案目标消费群竞　争　者差　异联　想项目定位项目定位基本模型一、项目定位的目的定位就