浅谈房地产项目全成本管理

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1、浅谈房地产项目全成本管理佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司广东省佛山市528000摘要：作为房地产企业管理的核心，成木控制具有极其重要的作用，将直接影响到企业的发展与牛存。为了让企业更具市场开拓性，在市场竞争中更占有主动性,必须对项目全成木做好控制管理工作。关键词：房地产企业管理；成木控制1.房地产项目管理中成木控制的意义1.1增强企业赢利能力成木控制到位，将无疑可以增加企业的利润。因房地产开发周期较长,涉及到的成木和费用较多，成木控制在房地产运营中尤为重要。且在施工过程中,参与的合作单位多，施工组织方式多样，工程量

2、和价不容易控制，管理成木也随着项目的运营情况会产牛较大的变化。以上因素共同影响了成木，因此在项目运营过程中，节约成木可直接增加利润，增强企业的盈利能力。1.2促使企业实施战略性成木控制在企业管理中，战略的选择与实施是企业的根木利益之所在，战略的需要高于一切。成木控制首先要配合企业为取得竞争优势所进行的战略选择。在当前市场竞争日趋激烈的情况下，常用的基木竞争战略是成木领先战略。其核心思想是以成木竞争为中心，利用合理低价占领市场，结合品牌效应等扩大市场份额,最终扩大企业的利润，确立企业的竞争优势。2.当前房地产全成木管理

3、存在的问题2.1成木管理认识片面房地产企业成木管理涉及的科目较多，部分企业仅将成木控制集中主体建安上，而忽视了其它成本。事实上，随着施工管理水平的提高和新技术的应用以及房地产开发的精细化，建安成木日趋稳定和透明，企业在主体建安成木方面不管是钢筋混凝土的含量，还是砌块的价格，在经典产品方面已做到成本控制的标准化。但相应的在开发间接费用、财务费用、营销费用及期间费用的管理方面不足，无效费用支岀的增加，同样不利于成本控制。2.2责任成本不到位从目标成本的制定到实施，项目的成本管理未有效分解到相应的责任人。成本管理需要多部门

4、的合作，在此过程中，成本责任主体不明确，容易出现多头管控或者无人重视的情况，从而导致成本失控。2.3目标成本制定不合理目前，房地产管理多采用制定目标成本的方式控制成本。目标成本制定的合理性和严谨性影响后期的成本导向。据研究，目标成本预估漏项或不足、方案深化不明确、前期调研力度不够、地质情况勘察不清等都是导致目标成本制定不合理的原因。目标成本失去导向性，直接影响成本控制，难以成为成本控制的标准。2.4前期定位及设计不清晰项目前期定位及设计决定成本的70%以上，为此，应特别关注前期项目定位及设计。目前在项目运营中，颠覆性

5、的方案及定位吋有出现，直接导致成本失去控制。如整体基础类型的变更、建筑风格的改变、户型的调整等。同时在时间点上，越迟发生重大变更，通常对于成本影响越大。3•完善全成本管理的对策寻找有效途径，实现全成本管控目标，降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从以下几个方面采取措施控制。3.1科学制定目标成本一方面，目标设定要科学化。对建造成本的可行性进行有效、科学的测算和论证，要能够结合实际经验及项目当地的实际情况，并适当借助专门的工程软件，提前对建筑成本进行设定，同吋要结合实际情况，对成本控制目标做出修正，使其更科学合理；对

6、于费用类的，需结合开发周期设定合理的费用支出，严格控制在目标范围内。另一方面，要实施目标责任制。在明确总体目标后，要根据项目情况，有针对性地设置一些必要的考核目标，使这种目标与项目总经理、项目具体管理人员的的薪资挂钩，从而形成一套完善、合理、有效的成本控制目标管控体系。3.2构建信息化控制体系在信息化环境下，能够实现建筑施工项目内部间的数据分享，通过对各个项目间已有的成本数据的进行比对分析，可以及时发现建筑项目中存在的问题并及时采取措施予以解决。通过数据共享分析，可以为新项目提供重要参考，对于避免成本损失提供有效帮助

7、。通过构建信息体系，能够及时掌握成本控制的全面信息，实时对项目过程各种具体问题作出反馈。可以对成本信息进行快速综合处理和调整，并根据市场变化进行有效调整，使企业成本得到实时、有效的控制。3.3实行动态成本控制项目进展过程中，成本会因外界影响及项目本身进展而不断发生变化,为此需要对实际情况进行不断的分析。核算已发生成本，对待发生成本进行合理判断，预判可能超支的项目并采取一定的措施进行控制。同吋，要加强成本信息的累积分析，特别是要加强对成本控制成效明显项目的数据分析。实行动态成本控制的方式，要利用信息系统确保各项成本数据

8、及吋汇总，要适应不断变化的新环境，将原材料、机械成本、工程管理等要素综合考虑才可能实现有效的成本控制。3.4实行有效的降成本措施在项目管理过程中，在不影响使用功能和客户体验的情况下，可通过对部分设计进行优化、对施工的组织及工序进行安排或者采用新材料新工艺，达到降低成本的目的。如实际施工过程中可多方面比较防水材料性能、价格和适用范围，选择防水效果