大目湾新城开发模式研究报告

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1、.大目湾新城开发模式研究 （一）开发模式选择 　　大目湾新城的开发模式有两种选择：（1）“政府＋项目开发商”的二级开发模式。这种模式是大目湾新城现有的开发运营模式，大目湾新城管委会代表政府，直接面对项目开发商。政府负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资等；开发商负责所在项目的开发和建设。（2）“政府＋运营商＋项目开发商”的三级开发模式。这种模式是在政府与项目开发商之间导入运营商，政府掌握控制权，由运营商负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资，营销推广等，由项目开发商（二级开发商）来负责具体的开发和建设。 　　一级——政府：领导、控

2、制、监管性角色。政府进行规划、土地、政策等方面的监管，监督总运营商对整个区域的运营情况，逐步获得土地增值收益与品牌效益，同时将既得利益反哺大目湾新城的基础设施建设与改造。 　　二级——总运营商：介于政府与开发商之间的中介型的投资公司，如“大目湾新城投资开发有限公司”，承“政府”之上，启“项目开发商” 之下，负责对大目湾新城进行总体策划、总体规划、投资融资、基础设施建设、招商引资等。实现“资源变资产、资产变资金、资金变资本”的循环赢利模式，较政府直接面对开发商的两级经营模式更具区域经营的专业性。 -..　　三级——项目开发商：包括各种旅游、餐饮、商业、酒店等项

3、目的终端开发商。是总运营商招商引资的对象，按照政府和总运营商制定的规划进行项目的具体开发和经营，直接面对消费市场，是市场价值的直接创造者。      政府全资公司谋求社会效益、经济效益平衡，注重长期效益，安全、稳定性高，市场操作能力低，效率不高，综合成本相对最高 。 完全市场化的公司 市场操作能力强，开发运营效率高，成本控制有成效 只注重经济效益，过分追求短期效益，容易造成开发过度。政府与企业共同组建的公司 能够充分利用政府的行政力量，最大可能获取政策效益，同时可以接轨市场，提升操作和运营执行能力，实现优势互补，提高区域运营效率，市场适应能力较强，并兼顾区域

4、长期与近期利益。      城市运营商的组合方式有三种：一是政府全资公司；二是完全市场化的公司；三是由政府力量与市场化的企业共同组建。我们认为，大目湾新城应采取政府（在这里以大目湾新城管委会作为政府的代表）引入战略投资者成立“大目湾新城投资开发有限公司”。在大目湾新城开发领导小组的领导下，由大目湾新城管委会主导组建的大目湾新城投资开发有限公司，具体负责大目湾新城的开发、建设与运营。     （二）大目湾新城开发组织构建     1、开发区、新城区开发管理模式的发展演进 -..　　大目湾新城目前的围垦开发类似于我国大部分地区的开发区、新城的建设，因此有必要参照

5、我国开发区组织构建的发展阶段、模式和经验，合理构建大目湾新城开发的组织。 　　我国现行开发区和新城管理体制基本上保持了以行政干预为主导的管理模式。随着市场经济体制的逐步建立和完善，这种政府行政管理为主的开发区管理体制带有明显的过渡性质。从开发区管理及运营机制的演变方向看，我国开发区的管理体制总体上是在朝着政府干预逐渐弱化，市场机制逐渐起主要作用的方向发展。 　　第一阶段：政府主导下的开发区开发管理模式。 　　在开发区成立初期，中央就对开发区的职能定位及管理原则做了明确的规定：开发区实行封闭式管理；基础设施和环境的建设是努力方向，企业主体的运行不介入。具体表现

6、为：（1）“三位一体”保证权力高度集中。开发区党委会、开发区管理委员会和开发总公司实行“三块牌子、一套人马”，主要领导实行交叉兼任——这种模式为国内大多数开发区、新城所沿用，大目湾新城目前的组织架构也基于此模式。（2）高级别的行政安排。如北京市中关村管委会主任由北京市副市长兼任，苏州工业园开发公司董事长由苏州市委书记兼任等。（3）对开发区体制改革与创新营造相对宽松的环境，并给予较大力度的支持。例如高比例的税收留成、高级别的审批权限(包括对投资额的审批、大额土地出让审批权限等)。——东钱湖旅游度假区管委会具有相当于宁波区一级的权利，分设各类相应职能，进行统筹管

7、理。 -..　　在这一模式下，无论是通过地方职能部门在开发区设立垂直管理机构，还是在开发区管委会下另行成立一套相关的行政体系，开发区从土地划拨、项目审批、人力配置到协调基本都是在政府体系内运行。该模式主要应用于我国开发区的发展初期。随着我国市场经济体制的建立和完善以及政府职能的转变，该模式无法适应新的市场环境，市场化手段和开发运营公司制逐渐被引入开发区日常的运营管理。 　　第二阶段，政府和市场并存的“双轨”管理制。 　　具体表现在开发区运营模式上，从最初的管委会到在管委会下设的开发公司，再到管委会与开发公司并行。管委会管理权限的赋予、考核和监控的主导力量和方

8、式没有发生根本变化，依然是在政府行政框架内，以行政权