论物业管理中的纠纷与法律问题

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1、.论物业管理中的纠纷与法律问题引言：我国的商品房市场形成的十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的小区，就离不开物业管理。我们从最初对物业管理这个概念感到陌生到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛发展，也暴露出了一系列问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，业主与物业之间的纠纷等等，也已经开始浮现出来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》到

2、2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行的《北京市物业管理办法》这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文就物业管理纠纷的类型、产生原因和主要法律特征、完善物业管理的法律方法以及审理此类案件实体上和程序上需要注意的问题陈述一些观点。....一、物业纠纷类型和法律特征（一）、物业纠纷类型　　物业管理作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们

3、而言也是全新的。但是，依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律，如《合同法》，从司法诉讼实践的角度审视物业纠纷，主要有以下几种类型：　　第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是一个十分复杂的专业计算问题，涉及一系列复杂的建筑规范符合国家标准。早在1995年建设部就发文成立专门的机构进行商品房的公摊面积计算分担测量。开发商往往注重整体的建筑，在分摊商品房的公摊面积计算由房管部门发放产权时予以注明。一旦房管部门发放产权时予以注明相关的测量计算有误，公摊面积不清就导致的纠纷，业主诉讼将开发商告上法庭。　　第二、设施不全和不按期完成，导致

4、的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签订合同，让业主先承担付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为。一旦政府垄断行业存在官僚主义和资金问题，导致合同违约，开发商应承担合同违约责任，导致合同违约纠纷。字串4　　第三，物业管理不作为导致的合同纠纷：依据业主和开发商之前签订的有关物业管理合同，双方确立一系列权利义务。如物业承担安全及服务义务。但是受计划经济体制的影响，物业管理有时颠倒市场主体的位置和应承担的义务，管而不理，以致业主享受不到缴费后的服务。进而用违法的方法，如不缴费和不服

5、从管理等最原始的手段，进行维权，导致保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。（二）、物业纠纷的法律特征　　依据最高人民法院2000年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律，如《合同法》，物业纠纷本质是一合同纠纷。因此， 有以下法律特征：第一、物业管理合同是双方法律关系的基础。随着房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消费关系逐步确立。物业管理合同作为双方法律关系的基础，以合约的形式，按照双方意思自治原则，确立双方法律关系。物业管理合同涉及双方的权利和义务。基于此，依据《合同法》的有关规定，双方地位平等，权利义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。 一

6、方不履行或者履行不合约定，应承担相应的法律责任。第二、物业管理合同是一服务合同，业主履行了付款义务后，物业管理公司就应承担相应的义务，这些义务甚至有时超越了市场体的义务。如社区保安义务本是公安机关的义务。 由于服务具有无形性和不可储藏性，体现在商品属性之外和消费同时发生，即服务的过程即是消费的过程。就服务和消费的关系上讲，由于服务产生时同时被消费，物业管理公司和业主形成一种互动关系，只要业主依次缴费，物业管理公司就应当承担较长时间的合同责任和法律责任。....第三、调整物业合同双方法律关系的法律较复杂，不仅涉及合同法，而且涉及相关的一系列行政法规。物业管理作为一个新兴的行业，逐

7、渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的问题对人们而言也是全新的。以前是通过居民委员会调解，1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地管建设，几乎不涉及物业管理。至此，合同法没有专门的条款予以规范，国家还没有相应的条例和法律法规， 仅在部分有立法权的省市颁布实施了地方的物业管理条例。二、物业管理中的法律关系在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。开发商开发一个物业区，通过市