房地产开发流程一级开发2016.25终版.

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1、.北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）市政府批准1.新增集体土地办理农用地征收或农转用手续2.存量国有建设用地收回国有土地使用权市发改委、市建委项目核准或备案市国土局1.签订国有土地使用权出让合同2.缴纳政府土地收益和土地开发费等中标人、竞得人土地交易市场1到土地交易市场购买相应的土地招标拍卖挂牌文件2.缴纳竞买保证金或者投标保证金3.竞买人按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动投标人、竞买人市国土局会同市发改委等有关部门确定土地出让价格市国土局商相关委办局1.审核土地一

2、级开发成本2.组织土地验收3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4.纳入市土地储备库市政府1.土地供应计划2.土地利用年度计划3.土地储备开发计划依据1.北京市国民经济和社会发展计划2.北京城市总体规划3.北京土地利用总体规划土地一级开发主体市国土会同相关部门1.确定土地一级开发主体（委托或招标）2.下达土地一级开发批复3.签订土地一级开发合同委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等提出原则意见市国土局1.受理申请并进行土地预审2.委托市

3、、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案原土地所有者或使用者1.征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2.向市国土局提出土地开发申请相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续土地一级开发主体组织实施征地、拆迁、和市政基础设施建设、危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设依据市政府年度土地供应计划1.北京市国民经济发展计划2.宏观调控和房地产市场运行情况3.储备开发土地情况市相关部门办理建设工程相关手续市建委建设意见市交通委交通评价意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准

4、市园林局古树处理意见意见市规委规划意见书市文物局文物保护意见市国土局1.确定土地出让方案2.发布国有土地使用权出让公告（报纸、网站、土地交易市场）3.制定招标拍卖挂牌文件市规划委建设用地规划许可证计划编制前期策划征询意见和审批组织实施土地一级开发入市准备市场交易签订合同和办理后续手续土地一级开发土地入市交易注：1．此表为北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图，具体工作环节的实施应按照相关文件的规定办理。2．虚框内容表示视需要而经过的程序。....前言本书是从事房地产行业多年的作者们

5、实际工作积累的丰富实操经验的体现。本书从内容上不仅花了大量篇幅详细的梳理了土地一二级开发的基本概念及其渊源，还尽可能的周详的将所有与一二级开发有关的知识进行了搜集整理。包括具体工作事项，报建的各委办局市政窗口的地址，联系方式都一一作了整理。书中介绍说明了土地一二级开发工作在房地产项目开发过程中所出的阶段及担任的角色，起到的作用和意义。土地一二级阶段工作流程及注意事项的整理，旨在研究指导房地产开发项目在前期从土地未入市到入市交易阶段过程中，进行前期土地一二级开发的一般工作内容，从而更方便更全面的指导我们的

6、工作。而且通过本教材还可以了解学习一二级流程在整个房地产开发项目中所处的位置及所占的比重，让更多业内人士了解土地一二级开发工作，学习和熟练土地一二级开发工作流程。....目录：第一篇关于土地一级开发第一章基础知识第一节、房地产开发的概念及其种类第二节、土地一级开发工作在房地产项目开发过程中的作用及意义第三节、有关土地知识介绍一、生地的概念二、熟地的概念三、三通/五通/七通一平、九通一平的概念四、.获得土地的方式及各自的概念第四节、土地一级开发及相关的基础知识一、土地一级开发的概念二、土地一级开发的模式、

7、实施方式三、土地一级开发的收益回报模式四、一级开发涉及政府职能部门五、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容六、“土地一级开发”中的法律风险第二章土地一级开发一般工作第一节土地一级开发一般工作程序一、从政府部门取得控规二、计划编制（向区国土报计划）（一）依据（二）报批市政府计划三、前期筹划（一）原土地所有者或使用者对土地一级开发意见（二）编制土地一级开发实施方案四、确定土地一级开发项目....五、确定一级开发单位六、土地一级开发主体办理各项意见、审批（一）办理规划意见书（二）办理建设意见（三）办理交通评

8、价文件审批（四）办理古树处理意见1．办理避让古树名木措施审批意见2．办理避让古树名木移植许可（五）办理文物保护意见1．文物保护单位、保护范围、建设控制地带内建设工程项目2．未核定为文物保护单位的不可移动文物迁移、拆除的批准（六）办理环境评价文件审批1、对环境影响评价文件的要求2、对建设项目的要求（七）市政专业部门接用意见（八）办理土地一级项目立项核准第二节组织实施土地一级开发一、办理征地手续二、拆迁手续三、市政基础设施建设四、组织实施征地五