成都华阳中奥华地块项目可行性研究报告初步

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1、佳兆业集团·成都公司投资发展部成都市华阳街道东寺社区中奥华地块项目可行性研究报告（初步）编制单位：成都公司投资发展部编制日期：二零一零年三月26佳兆业集团·成都公司投资发展部目录第一章项目概况3一、项目名称3二、项目背景3三、宗地位置3四、用地权属及规划控制要点4五、地块现状5六、交通及配套6第二章项目操作方式及条件7一、项目权属7二、法定手续8三、土地价格8五、地价支付情况8六、操作方式8第三章区域市场分析8一、区域经济分析8二、区域土地市场分析9三、区域房地产市场情况11四、可比性楼盘分析121、新鸿基·悦城122

2、、河畔新世界133、南湖国际社区144、双华麓港16五、项目优劣势分析171、优势172、劣势183、机会184、威胁18六．项目及产品定位181、项目定位182、功能定位183、产品定位184、客户定位19第四章概念设计分析19一、总体规划平面图19二、主要技术经济指标20第五章项目开发及销售计划21一、项目开发计划21二、项目销售计划222、项目销售计划22第六章投资收益分析22一、建安成本估算22二、经济效益分析23第七章结论及建议2426佳兆业集团·成都公司投资发展部第一章项目概况一、项目名称成都市双流华阳东寺

3、社区“中奥华天府大道项目”。二、项目背景项目地块为双流国土局于2008年1月20日至2008年2月1日挂牌土地，挂牌价160万元/亩（楼面价480元/㎡），成都中奥华实业在地块挂牌期内以起始价160万元/亩（楼面价480元/㎡）竞得该地块。目前中奥华已与双流国土签订土地出让合同，但地价款并未全额付清，目前中奥华对该项目报价为345万元/亩，外加3000万元的土地出让金返还成本（908元/㎡）。该地块基本用地指标如下：宗地位置净用地面积（亩）代征地面积（亩）用地性质土地使用年限规划设计条件容积率建筑密度建筑高度(米)绿地

4、率华阳街办东寺社区（南邻大连海昌极地海洋世界）275.71亩道路：68绿地：32.48商业兼容住宅（商业：住宅35％：65％）商业40年、住宅70年商业≥2.0居住≤5.0商业≤50%居住≤25%建筑物制高点应满足机场航空限高要求。商业无要求；居住≥25%三、宗地位置项目地块位于华阳街办东寺社区，临天府大道，大连海昌极地海洋世界项目北侧，距市中心约15公里，距双流国际机场约12公里，距地铁一号线（2010年10月试运行）科技园站约1.5公里，未来的地铁一号线延长线（规划中）位于该地块对面。26佳兆业集团·成都公司投资发

5、展部项目地块四、用地权属及规划控制要点项目为成都中奥华实业有限公司于2008年2月1日通过土地摘牌方式取得，取得单价160万元/亩，总价44113.60万元。地块总占地面积275.71亩，土地用途为商住用地，详细规划指标见下表(按照商业：住宅=35％：65％)：26佳兆业集团·成都公司投资发展部项目规划指标序号内容单位规划指标1总用地面积㎡1838082容积率商业≧2.0，住宅≦5.03总建筑面积㎡1,080,505.414建筑覆盖率≦商业≦50％，住宅≦25％5绿地率≥住宅≧25%，商业无要求6建筑高度或层数m主体建

6、筑高度不小于100m9车位数个664110退红线要求按照《成都市规划管理技术规定》五、地块现状目前该地块仍未完全拆迁完毕及场平。项目地块西临天府大道，北靠规划的市政体育馆，南临大连海昌极地海洋世界项目。西地块东地块地块内部26佳兆业集团·成都公司投资发展部六、交通及配套（一）交通状况1、主干道：西临天府大道、东接红星路南延线2、轨道交通：地铁一号线延长线终点站（预计2010年底建成通车）3、主要公交线路：501路、804路（二）生活配套1、商业：欧尚超市、宜家家居、伊藤洋华堂、苏宁广场、凯丹购物广场、远大购物中心、新国

7、际会展中心、美美百货26佳兆业集团·成都公司投资发展部2、休闲：新益州公园、成都海洋乐园、成都歌剧院、极地海洋世界、湿地公园、华纳梦幻岛乐园、成都港、南天府广场、市政体育馆、麓山高尔夫球场、世纪生态公园3、医院：成都市第一医院、中德巴伐利亚国际医院、双流第二人民医院、中奥国际医院、宋庆龄华西妇女儿童医院4、学校：成都市试验外国语学校西区、光亚国际学校、美视国际学校第二章项目操作方式及条件一、项目权属本项目地块由成都中奥华实业于2008年2月1日通过土地挂牌出让取得。26佳兆业集团·成都公司投资发展部二、法定手续成都中奥

8、华实业在地块挂牌出让成交后已与双流国土签订《土地出让合同》，目前没有查核到对方的《国有土地使用权证》及《用地规划许可证》等证照。三、土地价格成都中奥华实业通过挂牌出让竞得价格为160万元/亩（480元/㎡）；目前报价为345万元/亩外加3000万元土地出让金返还成本（980元/㎡）。五、地价支付情况本项目地块挂牌出让总价为4411