武汉后湖花园投资项目可行研究报告

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1、武汉市后湖花园投资项目评估报告书姓名张帆院系经济学院班级经济30802学号200807392武汉市后湖花园投资项目评估报告江岸区后湖乡，属于武汉市确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。项目在经济上具有较强的可行性。[关键字]后湖花园、项目投资、开发经营第一章前言一、报

2、告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、武汉市规划方案；2、亿房网站http://www.fdc.com.cn）；3、国家建设部颁布的与房地产相关法律与政策；4、武汉市房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料；6、中介代理公司

3、提供的资料。三、项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，并确定该地块的主要用途是住宅用地。第二章项目开发经营环境分析一、2011年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2011年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构

4、调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2011年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速

5、增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头。1．开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2．消费主题发生变化，销售总量逐年上升。3．销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。4．二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来

6、了房地产市场的繁荣。5．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、武汉市房地产市场分析1．2011年房地产市场2011年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市200

7、0年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。（1）个人购买率进一步增加。房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。房地产需求对投资强有力的拉动作用。2．市场特点分析2.1宏观市场特点：1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2011年，武汉市正式步入住宅的商品时代。福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过2009年的过度转换，从2011年开始，实物分房已完全停止，居民“等、

8、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2．空置商品房消化能