华盛大运城营销解决方案

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1、谨呈：安徽华盛发展集团有限公司合富辉煌（中国）2012年8月华盛•大运城营销整合解决方案大运城印象大运城营销整合大运城拓客执行计划大运城定价建议8月9月11月12月10月现阶段首次开盘：2012年9月上旬1#、3#楼，共264户二次推货：2012年10月上旬2#、8#楼，共240户三次推货：2012年11月下旬5#、6#、7#楼，388户营销目标每次推货开盘销售率要达到90%，实现快速去化1500组意向客户然而，大运城面临的现状是蓄客500组，经过认筹第一轮洗客，目前仅剩余100余组意向客户，距离首批蓄客400组差距甚远现阶段距离开盘不到一月之久，客户量远远不足，加之面临意向客户不断流失

2、，是大运城现阶段亟待解决的问题首批开盘400组意向客户目前仅不到200组意向客户与大运城2012年度高频率推货、高去化率目标相背离的最大问题：蓄客量严重不足蓄客情况前期平面形象项目形象定位不清晰，亦导致客户项目认知度不足在没有被市场认知的情况下直接打产品、打促销，无法吸纳新的客源诉求未成体系，无法对项目认知，对项目无独特记忆竞品客户分析项目所在地需求不足；地缘性客户集中在沿合裕路的乡镇；导入型客户集中在瑶海、包河的批发市场。肥东乡镇26%瑶海29%包河29%市区其它7%附近2%外地7%行政区域五里庙建材33%唐桥市场29%红旗建材10%其它11%周谷堆46%工作地点区域及周边市场合肥东部

3、组团尽管处于市场价格洼地，但本项目周边竞争项目众多，在售货源近2400套，含本项目后续供应量超过百万方，地缘性客户分流现象严重。区域项目占地总建物业类型存量面积存量套数后续货量内部配套主力户型均价附加值主力总价优惠撮镇板块大运城一期70亩，二期130亩20高层20--20商业、酒店88——设备阳台，空中花园2000抵1万，开盘额外优惠，汽车抽奖宝翠园6.6715多层，高层3.3200幼儿园，健身房，儿童乐园，智能安保65、885200空中花园35-46总价减6000，按揭99折，一次性98折东方早城6.5517.53花园洋房，小高层，高层1.520313.03商业、幼儿园89、96、10

4、64600106平户型空中花园42-50一次性97折，按揭98折水岸花园5.78.6多层0.5558套0幼儿园，底商825510——4598折，认购还有额外优惠龙岗板块圣地亚哥18.535花园洋房，高层3.4628920幼儿园，商业76-1055100稀缺洋房50-55——恒大城1025高层10.0735315双语幼儿园，会所80-1805800精装修46-80每周推出10套特价房源京冠万城华府4.5917高层3.584316农贸市场、超市等5000㎡商业配套，6000㎡独立开放式公园74、855200小面积38-40——皇马花园33.352多层，小高层0.25230幼儿园，会所90-1

5、254900低密度多层44-61——包河区蓝鼎星河府13.3350高层15.596711.4——93-1386600低价位61-91一次性付款95折，按揭无优惠印象结论1、项目形象未铺开导致市场认知度不够；2、诉求过于平凡，无法引起关注；3、客户过于集中某一点，导致后续客户量不足；4、项目导示性不强，容易造成客户流失；大运城营销整合大运城印象大运城拓客执行计划大运城定价建议区域前景展望——项目位于城市副中心、安徽最大商贸物流中心核心地段，潜力无限本案龙塘地处于合肥东大门，是合肥的门户，紧邻312国道入户处，距合肥市中心仅5公里，是列入合肥市总体规划版图的乡镇之一，合肥市三环路线拟环绕地区

6、；紧邻撮镇是合肥市“141”东部组团的核心组成部分，西接合肥市瑶海区，南临巢湖之滨，北与县城店埠镇相毗邻，是合肥融入长三角对接皖江城市带的战略桥头堡，是肥东县的经济要镇；是合肥东部重要的交通枢纽镇，境内三级航道南淝河、店埠河黄金岸线绵延数十公里，航结巢湖、通江达海；淮南复线、沪汉蓉、京福高铁等多条高速铁路汇集于此，淮南线在搓镇设有铁路三级站。合宁高速横穿全镇道，骆岗机场近在咫尺。5分钟内到达绕城高速，通达全国。纵观项目周边，中国合肥农产品国际物流园（百大周谷堆）、华东国际建材城、永辉城市广场华东物流园、红星美凯龙全球汽配家居广场、义乌小商品城、裕隆农业工程机械大市场、安徽安粮钢材大市场等

7、几大专业市场大运城营销整合本体分析立体交通体系：合肥正在加大力度建造立体交通体系，完善城市交通，本案项目周边有两条高架桥，直通市中心，东风大道连接长江东路与裕溪路。合裕路高架：本案位于东风大道旁，距离合裕路高架入口约1KM左右，交通极为便利，10分钟内即可达到合肥南一环。合裕路高架，缩短区域与城市时间距离，区域将加快融入合肥。区域交通——裕溪路高架贯通，15分钟城市便捷城市生活圈。本案老城核心大运城营销整合本体分析东风大道1234裕