银川市东方威尼斯项目推广方案

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1、东方威尼斯项目推广方案OrientalVeniceProjectPromotionProgram15目录一、方案推导图……………………………………………………………………………03二、市场分析………………………………………………………………………………04三、区域竞争环境…………………………………………………………………………07四、入市问题………………………………………………………………………………08五、客群分析………………………………………………………………………………09六、整合推广思路…………………………………………………………………………10七、推广时期安排…………

2、………………………………………………………………1415方案推导示意市场状况居民消费情况房地产市场状况需求状况目标群体关注点产品攻略推广攻略面市形象（视觉传达）15市场分析宏观政策分析／国家整体经济走势从注重效率与增长的快速发展阶段逐渐过渡到讲求公平与和谐的平稳发展阶段，各项宏观调控措施开始见效，2008年，“90/70政策”和偏紧的货币政策的执行，会影响房地产投资的节奏；这对房地产投资的增长有较大影响，政策对中小实用户型的倾斜和对奢华大户型的抑制将导致消费观念和心理的变化。另外，财政部决定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及一下住房的，契税税率统一下调到1%，

3、对个人销售或购买住房暂免印花税；对个人销售住房暂免土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型自住房提供贷款，其贷款利率的下限可夸大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次分别下调0.27各百分点；财政部的以上举措充分证明了国家对房地产行业的重视程度，相信不久国家会陆续出台各项优惠政策以刺激疲软的房地产市场，在需求量存在的情况下，商品房销售也会变得比前几个季度容易。上半年房地产市场概况／08年仅上半年，全市房地产开发完成住宅投资17.72亿元，增长26.4%；办公楼开发投

4、资0.99亿元，增长20.6%；商业营业用房开发投资5.07亿元，增长39.5%；其他开发投资1.34亿元，增长52.5%。房屋施工规模不断扩大，新开住宅面积成倍增长15　08年一二季度，全市房屋施工面积713.14万平方米，增长33.0%，其中：住宅施工521.30万平方米，增长37.6%；办公楼施工30.62万平方米，增长2.9%；商业营业用房施工134.29万平方米，增长19.3%。本年新开工面积323.83万平方米，增长84.5%，其中：新开工住宅面积272.14万平方米，增长1倍，增幅比上年提高121个百分点，占全市新开工房屋面积的84.0%。 商品房销售市场持续活跃

5、，住宅价格持续走高上半年，全市商品房销售面积129.56万平方米，增长15.9%，其中：住宅销售111.88万平方米，增长11.5%；办公楼销售2.75万平方米，增长93.6%；商业营业用房销售14.17万平方米，增长58.3%。从套型结构看，90平方米以下住房销售32.96万平方米，增长34.7%，占住宅销售面积的29.5%，140平方米以上住房销售17.39万平方米，占住宅销售面积的15.5%。销售面积稳步增长的同时，商品房销售额亦呈现快速增长态势。全市商品房销售额36.41亿元，增长38.4%，其中住宅销售额为28.7亿元，增长30.7%，增幅明显快于同期销售面积的增幅。

6、商品房销售额的快速增长从另一个角度也反映了全市商品房价格的上涨情况。15 从投资区域上看，兴庆区依然是房地产开发投资主要区域，完成开发投资9.03亿元，增长30.3%；金凤区完成开发投资7.53亿元，增长16.7%；西夏区完成开发投资2.52亿元，增长1.4倍。由以上资料数据可以看出08年下半年及09年本市房地产市场仍然会延续2008年前期市场需求的增长势头。其主要原因：一是截至2008年8月末，全市金融机构各项存款余额950.68亿元，同比增长24.7%，其中城乡居民储蓄存款378.29亿元，增长19.3%。金融机构各项贷款余额891.65亿元，增长15.7%，以上这些数据标

7、志银川人均可支配收入增加，市民对贷款的应用较为广泛；居民人均可支配收入当年累计增长速度15二是随着“住在银川”、“受教育在银川”城市品牌的打造，银川市城市基础设施不断完善，商贸流通业日益繁荣，使银川市对周边地区的辐射带动作用显著增强，外来人员仍会占全市购房量的较大比例；三是宁东工业基地的快速发展，一些外地来银企业需要在银川市区解决居住问题，会增加一小部分住房消费；四是对2008年消费价格指数的上涨预期已确定，股市发展不稳定，投资性购房需求会增加。供需小结住宅仍然是房地产开发市场的重头戏，按照