成都驷马桥项目策划总案

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1、成都驷马桥项目策划总案目录第一部分国家宏观政策篇一、成都市场经济发展态势一、成都房地产政策背景二、近年来房地产发展态势三、成都房地产市场概况四、成都住宅楼盘市场概况五、2006年成都各区域历史售价一览第二部分项目分析篇一、项目概况二、项目区域浅析第三部分项目定位篇一、项目发展建议二、方案设计建议三、项目定位方案第四部分项目广告推广篇一、我们的策略方向二、案名建议三、项目主题slogan确定四、文案表现方向五、推广工作进度计划六、媒体运用手段及策略七、营销资金计划第五部分公司简介A第一部分国家宏观政策篇一、成都房地产政策背景1.1.1政策背景从2005年开始，

2、国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，主要目的是从宏观管理的角度，改善房地产的投资和需求结构，控制房地产投资总量增长过快的局面，防止泡沫的产生，使国民经济保持持续、健康、稳定的发展。A2006年房地产市场进入了一个新的调整期，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，继续加强了对房地产市场的宏观调控，连续出台了一系列调控政策，由建设部、中国人民银行以及银监会联合制定的《房地产抵押估价指导意见》于3月1号起施行，以规范房地产抵押估价行为，防范房地产信贷风险；2006年3月，国务院公布今年工作要点，

3、提出继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；国家税务总局下发通知，调整房地产开发企业所得税征管办法，规定房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠；2006年4月，中国人民银行宣布，从4月28号起上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整；2006年5月，温家宝总理主持国务院常务会议，认为少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，提出改善商品房结构、严格土地管理等六项措施。2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，公布延长全额征

4、收营业税年限，房屋建筑面积90平方以下的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%等措施。所以2004年被称为房地产“政策年”，2005年被称为“宏观调控年”，2006年是中央和地方政府上下结合、条块结合，房地产市场新政的“组合拳”基本成为一套完整的体系。2007截至4月份止，股票一路拉高，直接逼3500点，据业内人士非官方渠道分析，政府有意通过股市调控楼市，分散国民投资重点；同时，随着两会的召开，房产问题被作为六大重点问题提上讨论日程，相信国家更有进一步的宏观调控政策出台。1.1.2成都市政府的调控政策   在国家进一步加大房地产宏观调控力度的同时，成都市也

5、及时采取一系列有力的措施，力促房地产市场持续、稳定、健康发展。包括继续按照“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产市场发展思路，采取多种措施，保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。一是完善公共住房制度。对经济适用住房“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”，对符合条件的购房户，只要不挑不拣，满足供应；对廉租住房对象实行“应保尽保”,适当调整保障比例，扩大保障面，尽快出台解决中低收入居民住房问题的方案。二是增加土地供应量，加大普通商品住房供应。坚持土地供应与住房供求状况、城市规划相结合，做到“以价定量，以量控价”。三是规范市场秩序，加强市场监管。严肃查处

6、破坏市场秩序的违法违规行为。A四是进一步加强舆论宣传，引导理性消费。五是开展住房状况调查和需求预测工作。成都市先后进行了各郊区(市)县人均住房面积普查、九城区人均12平方米以下住房困难家庭普查、成都市低保户住房调查等专项调查，以及对未来三年的住房需求总量和土地出让规模进行了预测，从而为科学制定住房供应规模提供了依据。二、近年来房地产发展态势成都市五城区房地产整体运行情况年份商品房销售总量商品房均价空置面积2000年256万平米2730元/平米163万平米2001年336万平米2765元/平米188.24万平米2002年512万平米2796元/平米211.56

7、万平米2003年741万平米3359元/平米213.2万平米2004年771.64万平米3731元/平米186.7万平米2005年873.84万平米4085元/平米147.25万平米2006年1155.54万平米4574元/平米128.47万平米成都市2002年—2005年房地产市场开发、销售情况一览表住宅02年03年04年05年施工面积1597.641288.332254.82252.92新开工面积659.65768.061093.45955.32竣工面积716.34790.29897.96700.49销售面积638.12743.58897.961019.

8、63商业02年03年04年05年施工面积236.22