都汇花园营销执行书.doc

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1、都汇花园营销执行书都汇花园营销执行书作者：佚名时间：2009-1-9浏览量：　　都汇花园营销执行书都汇花园营销执行书作者：佚名时间：2009-1-9浏览量：　　都汇花园营销执行书都汇花园营销执行书作者：佚名时间：2009-1-9浏览量：　　都汇花园营销执行书都汇花园营销执行书作者：佚名时间：2009-1-9浏览量：　　都汇花园营销执行书都汇花园营销执行书作者：佚名时间：2009-1-9浏览量：　　都汇花园营销执行书都汇花园营销执行书作者：佚名时间：2009-1-9浏览量：　　都汇花园营销执行书都汇花园营销执行书作者：佚名时间：2009

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3、市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的,特此针对都汇花园对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地对都汇花园2期的营销进行策划安排。xx代理作为成熟的专业营销策划公司,深知与业主合作过程中自身责任重大,不敢丝毫懈怠,公司上下无论是案前准备还是案中销售,都将兢兢业业,以专业服务贯穿始终。在此,谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢!xx物业代理2007/1/6　　第一部份市场篇在现今激烈的市场竞争中,市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了提高都汇花园销售,我们组织了一支具有专业素质的市调队伍,针对项目所在区域

4、市场进行深入细致的调查研究。　　一、本案及周边市场情况的调查对此市场情况的调查目的是:为了进一步发现都汇花园的潜在市场和潜在需求量,掌握还有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中的影响。、市场中的需求情况A、消费者的承受力从对消费者的调查看出,在此区域置业的大部分消费者是有较稳定收入的白领一族,个体经商者和政府部门工作的一般干部,都有一定的经济支配能力。一般可支配的购房首付款在5-10万元之间,住房功能在两室二厅或三室两厅居多。B、本案的目标市场情况三室二厅双卫130-150平方米和二室二厅双卫单卫80-100平方米的户型,基本符合目前

5、市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看,都汇花园完全能控制在5-10万元之间。2、主要竞争对手情况香榭名苑:一期虽然是多层,但其销售情况十分理想,在没有现场售楼部的情况下也销售完毕,在市场上留下了较好的口碑。二期规划为小高层电梯公寓,加之对面就有金牛区投资修建的一个金牛广场,占地20亩,无形中提高了香榭名苑的价值,与都汇形成了强烈的竞争对比。目前,2期销售100余套,最近将有强大的广告攻势。　　二、价格的调查、影响本案价格的有利因素A、羊西线待开发的土地逐渐稀少物以稀为贵,近来在羊西线餐饮娱乐日渐盛名的同时,房地产开

6、发也走到了白热化阶段,可开发利用的土地较少,土地由98年的50万元/亩猛增到100多万元/亩。B、房市逐步上升在众多开发商的努力下,该区域的房价略有上升,且新开盘项目特别多,在市场上造成了羊西线的房市景气的印象。c、金牛区政府努力营造该区域的投资环境如占地20余亩的金牛广场;羊西线三环外的绿色长廊,创锦西名宅等基础建设等活动,为该区域创造了良好的投资环境和居家环境。2、影响本案价格的不利因素A、竞争白热化为了抢夺市场,”锦城苑”尾盘每平方米降价400-600元,”绿杨新村”以2088元/m2起价,”新天地”进行变相降价,赠送装修等,引

7、起了强烈反响。B、市场的价格情况名称最低单价（元/m2）最低总价（万元）最高单价（元/m2）最高总价（万元）优惠幅度香榭名苑205024301038按揭2%优惠，一次性优惠5%格林花园2580403300100一次性优惠5%锦城花园3680804130133一次性优惠7%金都花园253022308062一次性优惠5%天鹅星座268035368080一次性优惠5%　　三、调查结论通过以上的调查和研究,我们不难发现,本案所面临的市场特征:、市场竞争空前激烈羊西线”餐饮娱乐一条街”的繁荣,带动了经济的发展,创造了良好的居家环境.因此,各开发

8、商也都瞄准了这一福地,羊西线片区呈现出”你争我夺抢地盘”的情势。主要楼盘有香榭名苑、桂香庭院、潮蓉花园、金都花园、锦城花园、格林花园、新天地等。因此,抓住消费群,减低个案的空置率,回收资金就成为各案最重视的问题。也就造成