2012南益十里河地块项目初步定位报告17p

《2012南益十里河地块项目初步定位报告17p 》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、南益十里河地块项目初步定位报告一、本体分析1、地块区位Ø地块位于济南中心城区东部，花园路、化纤厂两侧；距离东部高新区约3公里，洪楼广场约3公里，名士豪庭约5公里，奥体中心约5公里；Ø地块位于区级商圈洪楼商圈成熟版块辐射范围，发展潜力较大；第17页共17页2、地块交通条件Ø项目紧邻城市主干道—花园路、奥体西路，次干道化纤厂路等，交通便利；Ø项目道路为花园路东首，路况环境相对较差；3、地块现状：地块分为两部分:花园路北侧地块为厂房和宅基地，尚未拆迁；花园路南侧为十里河村村民居住区，尚未拆迁。第17页共17页4、地块

2、周边环境限制条件：Ø地块内的大辛河暂时尚未改造，河道环境较差；；Ø目前地块所在的花园路东首及周边整体环境尚处于提升之中；优势条件：Ø地块隶属于历城区成熟区域，紧连历下区，为周边客户置业首选区域；Ø周边已形成较大的生活居住区，一般性生活配套较为完善，具备历城五中等教育资源；Ø地块东沿大辛河，目前济南市政府重点整治市内河流及沿岸风景带，为项目提升生活品质奠定基础；5、周边成交土地情况第17页共17页编号土地位置土地面积（㎡）用途容积率竞得单位成交价格（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）2009-G057华阳路

3、以东，华能路以南13118居住地上≤2.4，地下≤0.7济南市鑫达房地产860043727322009-G066体育西路以东、正丰路以西、康虹大街南侧112089居住地上≤2.3，地下≤1.1济南东拓置业有限公司6800040426382010-G089历下涵源大街北侧，体育西路东侧19593商业金融业地上≤4.0，地下≤1.6山东力高房地产开发有限公司8963.9530511442010-G090历下涵源大街北侧，体育西路东侧34569住宅地上≤2.6，地下≤1.21140722012702011-G057历

4、下区涵源大街北侧、贤文路西侧20204居住地上≤3.2地下≤1.5山东贤文集团总公司1580052124432011-G007历下区奥体中路东侧76622居住地上≤1.25地下≤0.6济南市历下区国有资产运营有限公司10918.359511402011-G008历下区奥体中路东侧144368居住地上≤1.4地下≤0.622088.110210932011-G009历下区黄台南路南侧、正丰路西侧37954居住地上≤1.23地下≤0.49507.3116720362011-G029历下区涵源大街北侧、贤文路西侧14

5、625商业地上≤5.5地下≤2.5祥泰实业有限公司2080094825862011-G093华阳路东侧21010居住地上≤3.0地下≤0.75济南市旧城改造投融资有限公司6932.222011002011-G104历下区中林路以南，体育西路东侧65221居住地上≤3.0地下≤1.4山东北大资源地产有限公司391324002000第17页共17页2012-G036历下区花园路以南、化纤厂路以东71834居住地上≤２.45地下≤１.0山东莱钢建设置业有限公司5400050130686、地块经济指标目前仅有地块建设用

6、地面积495.31亩（330209.2㎡），详细开发指标尚未确定。7、地块属性界定：城市成熟地段全功能配套高端品质楼盘二、济南市场现状与后市预测1、房地产政策环境⑴、从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是近3年来，中国存款准备金率首次走出“上调”区间。⑵、12月12日，中央经济会议明确要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，推进房产税。⑶、2012年2月18日，中国人民银行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。⑷、芜湖

7、、上海楼市新政发布数日后被紧急叫停，地方政府缓和楼市政策被中央严控。⑸、2012年3月14日，国务院总理温家宝就目前房价表态“房价调整还远未到位”。⑹、2012年5月12日，中国人民银行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。第17页共17页从上述政策来看，目前中央政府依然执行房地产市场从紧的政策，但从年后开始，政府逐步展开差异化政策，针对首套的刚性需求，政府加大了支持力度，存款准备金率的不断下调，释放了大量流动资金，各地银行针对首套房房贷利率由上浮10%回归至85折甚

8、至7折，楼市刚需将会从中受惠。2、目前济南总体市场情况上半年，在刚需的带动下，各项目通过降价走量，出现了楼市的小阳春，市场预期转好；至6月份，济南市住宅成交量开始稳步上升，成交价格缓慢上涨。Ø限购、限贷政策造成的观望影响基本消除，刚需客户纷纷出手；Ø因限购影响，市场购买结构调整，投资需求大幅度退出，刚需型住宅产品成为市场主角；Ø在售名盘大盘销售较好，价格缓慢提升。第17页共17页4、2