房地产企业“营改增”政策分析及税收筹划

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1、房地产企业'‘营改増”政策分析及税收筹划甄月萍（桂林市城市建设开发总公司，广西桂林541001）摘要：就当前发展来看，“营改增”已成为税制改革的必然趋势，试点地区、行业也不断扩大，房地产企业在此改革大潮中受到诸多影响。本文从阐述全国范围“营改增”试点入手，在增值税原理分析的基础上，进而思考了营改增对房地产企业的影响，最后对房地产企业增加增值税进项数额的途径和“营改增”政策下的税务筹划措施进行了探索。关键词：房地产企业营改增税收筹划途径分析营改增是针对当前我国的经济形势提出的新的税收行为，对我国的各行各业都造成了深刻的影响，

2、这其中，当然包括房地产行业。房地产企业面对营改增的新政策，必然会承受税收数额上涨的压力，并可能因此承受利益损失。在新政策下，房地产企业需要自救，其中采取税收筹划模式就是办法之一。房地产企业应加强对增值税专用发票的管理，重视合同的作用，做好供应商的监督，加强库存管理，尽量延迟采购，抵消内部增值税项，降低营业税负，调整对外业务性质，规避税负增加，准确把握试点范围，充分争取抵扣，保证其在进行税收筹划时,坚持与经济原则、现行政策法规的导向保持一致。'‘营改增”试点简介就这两年的经济发展形势来看，国家为了促进企业的经济效益大幅度提升

3、、保障市场平稳运行，多次颁布经济政策来引导市场发展。比如“营改增”的施行就是政策之一。政府在全国范围内设置了“营改税”试点，向国内的交通运输业和部分现代服务业提出：此后在纳税方面应该缴纳增值税，以此代替之前的营业税。这一政策中，需要理解何为应税服务，它的概念包括了陆路、水路运输、航空运输、管道运输、研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁服务等等服务内容。其中，有形动产租赁服务适用税率为17%,交通运输业服务适用税率11%,现代服务业服务适用税率6%；而财政部和国家税务总局规定的应税服务，税率为零；简易■办法

4、的增值税征收率为3%o二、增值税原理分析增值税作为我国经济范围内的税收种类，与其他税种既有相似之处，又有其自身的独特性，在开展价外税时,对它的计算可以按照以下模式，即应纳税额二销项税额•进项税额。减少销项税额数额、扩大进项税额规模都会造成增值税应纳税额的下降，不过，如果在前者的税率稳定的条件下，再采取压缩销项税额规模的措施，其产生的结果便与拉低销售物品的市场价格产生的结果无异，这是企业在经营过程中十分禁忌的一点。同时企业为了达到减少所缴纳的增值税额的目的，最好的方法无疑是拉高进项税的水准。从纯理论知识的角度上看，上升釆购的

5、价格、提髙进项税率都是具体的实施战术，不过，在具体的市场行为中，使采购价格上升当然是十分不科学的。总而言之，调整进项税率是解决进项税额及增值税负的最好方式。三.营改增对房地产企业的影响（一）营改增对房地产企业开发成本的影响,房地产企业处于工业和服务业的交叉点，同时其涉及极多的建筑施工内容，所以，企业在运作中，必须考虑建设的相关问题。首先，就企业的建筑原料采购来说，其釆购的材料包括钢筋混凝土、水泥、砖瓦等等，所以涉及的材料领域广、多种多样，这包括一些向商家购买的小规模零散材料。企业在与个体商户交易的过程中，往往拿不到增值税专

6、用发票，这种无法避免的问题给企业造成了巨大的影响，会使后者难以享有进项税的扣减，使其无形中承担着更高程度的税负压力，这对企业的经济效益提升无疑有阻碍作用。即使企业可以得到增值税发票，建筑行业仍然受着纳税方面的政策限制，•现行的营改增税收方案要求企业缴纳6%的增值税。其次，从房地产企业在建筑方面表现出的劳动密集型特征来看，企业内部的许多工作者都是来自底层的工人和农民，无法为企业开具发票。而且在营改增的影响下，房地产企业还可能会承受来自劳务公司的转嫁危机，后者习惯性地将政策压力下的税负挪移到前者身上。（二）营改增对房地产企业税

7、负的影响土地增值税和营业税是我国房地产行业常见的基本征税种类，他们都是价内税的范畴。但是，伴随着房地产本身具有的定价机制，税上加税的行为会发生于项目开发过程中。这种情况的发生无疑会使企业在开发项目时承担更大的负税率。此外，还有属于价外税的增值税，它是针对增值额提出的，可以在商品的贸易行为中，层层抵扣价税，将上个步骤中的增值税排除在计算之外。生■潮星星爭屈/怎淞赶理靈谨般自（一）加强増值税专用发票管理，重视合同的作用在进行材料采购过程中，房地产企业应重视合同的作用，明确资金的支付，认真审査自己所见到的增值税专用发票，从源头防

8、止“虚开”的存在，减少企业的内在威胁。其中，以集中采购方式完成釆购是十分明智的选择，企业在要求对方开具增值税专用发票时，不要采取零星处理的方式。当然，“营改增”后的房地产企业在筹划进项税额的工作中，独立釆用某一种方法或者联合采用其中的几种，也是可取的。房地产企业为了避免风险的存在，在实务工作施行中必须全