壮乡之根，休闲之都.doc

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1、关于邕宁区发展机遇和战略构想的建议壮乡之根·休闲之都——关于邕宁区发展机遇和战略构想的建议第一部分城市运营的基本理念一、城市运营概述城市是一个地理、经济、社会的空间实体，是各种自然要素和社会要素聚集的组织系统。在人类历史中，城市是一个不断发展的空间地域实体，是随着社会的发展而逐步形成的。其基本特征是人口集中，工商业发达，居民以非农业人口为主，通常是周边地区的政治、经济、文化中心。所谓城市运营，也称之为城市经营，就是从政府出发，运用市场手段，对城市的自然资源、基础建设和人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。与一般的城市管理不同的是，城市运营更强调城

2、市发展的战略研究，更强调城市的商品属性，更强调城市资源的高效整合。二、城市运营的历史性机遇按照世界城市化的发展规律，当一个国家的城市化水平达到30%的时候，将进入飞速发展阶段；达到70%以后，则进入缓慢的平稳发展阶段。邕宁金海房地产开发有限公司关于邕宁区发展机遇和战略构想的建议在我国，根据全国第五次人口普查提供的数字，2000年我国的城市化率为36.2%，与1978年的17.9%比，年均增长0.75个百分点。据政府有关部门估计，今后每年有可能增长一个百分点，到2020年，全国城市化率可达到50%以上。这意味着未来15年里，中国这个世界上最大的农业国将有一半以上的人口生活

3、在城市，中国也将由一个典型的农业国逐步转变为城市化的国家。这将是人类的文明史上规模最大，影响最深远的城市化运动。在这个大背景下，中国现有的城市格局肯定要重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数量众多的中小城市，都面临着怎样调整自身的定位，自谋发展的问题，运营城市已成为中国城市化进程的必然命题。于是，如何运营城市也就成为了市长们的必修课。谁能在已经到来的城市化浪潮中掌握规律，把握机遇，谁就能脱颖而出，保持城市的强大的竞争力。城市需要运营，城区也需要运营，而新成立的城区更需要运营。因为现在大城市的各个城区其实就相当于一个个中等城市，虽然他们的功能定位、资源条件、产业实力、核心

4、竞争力以及发展潜力各不相同，在大城市中的地位与重要性也各有轻重，但同样存在竞争关系。邕宁金海房地产开发有限公司关于邕宁区发展机遇和战略构想的建议可以说，没有个性的城市就没有差异化竞争的优势，没有灵魂的城市就没有内涵，没有理念的城市就无法做到可持续发展。城市的个性越突出，影响的区域就越广，升值的潜力就越大，城区也是同样的道理。三、城市发展运营的四个阶段一是战略发展研究阶段。中国城市运营的探索，已由最初的定位论，到后来的策略论，到如今的战略论——将战略放到最重要的位置，体现城市运营理论和实践的日臻成熟。所谓战略先行，就是更强调城市发展的前瞻性和科学性。正如许多项目在事前要进

5、行发展战略研究一样，城市发展除了对市场、经济、地区及周边以及各种资源进行研究之外，更要考虑政治、历史及人文等因素，另外还要进行优势、劣势、机会、危机等分析，通过这些分析、研究，找出城市发展的潜力、限制及机会，确定城市发展的方向和模式。二是城市定性、定位、定向和定量阶段。通过上一阶段的研究、分析及论证，结合政府的政策、市场条件及老百姓的需要，进一步确定城市的性质、行政等级、城市人口及用地发展规模等，为城市定性、定位，确立发展目标。三是制定发展战略阶段。包括城市运营战略、总体规划、土地发展策略、政府发展策略和经营策略等。商品满足市场需求，其一为基本属性（使用功能），其二为特

6、殊属性（与同类商品不同的特殊性），但在商品市场销售方面，最重要的是其特殊性。城市运营也是如此。传统的城市管理往往只注意到城市的基本形态，而没有将重点放在特殊性邕宁金海房地产开发有限公司关于邕宁区发展机遇和战略构想的建议——特别是城市作为一件商品的特殊性。换句话说，城市运营必须要遵循“唯一性、排他性、权威性”的基本规律。城市运营战略，一些成功的例子包括：·云南：彩云之南，万绿之宗·成都：西部之心，魅力成都——一座来了就不想离开的城市·浙江杭州：人间天堂，快乐杭州·云南丽江：体验之都，小资天堂——香格里拉生态旅游中心和示范区·安徽黄山市政府：梦里江南古徽州，云中仙境新黄山—

7、—告诉您一个大黄山·贵州镇远城市定位：神奇山水，传奇古镇；·山东胶州城市发展战略：融入大青岛再塑金胶州——千年商都，半岛枢纽……由此可见，城市发展战略，最重要的是准确地发现和把握城市未来发展的最具潜力的特质。在城市总体规划方面，目前我国许多城市有一种不科学的现象：在城市开发中，决策者或投资者只是寻找规划师进行总体规划，往往忽略或未进行足够的前期研究、定性及定位。其实，一个城市成功开发，首先是从城市运营的基本点出发，对城市做深入的研究和解读，寻找出符合市场运营的“城市之魂”邕宁金海房地产开发有限公司关于邕宁区发展机遇和战略构想的建议。然后才