保障性住房对房地产业发展的影响分析

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1、重庆大学硕士学位论文1绪论1绪论1.1研究背景住房问题关乎民生大计，是构建社会主义和谐社会的重要一环，也是我国小康社会建设过程中面临的一个关系人民群众切身利益的社会问题。党的十一届三中全会以来，随着我国进入改革开放与社会主义现代化建设的新时期，房地产渐渐被纳入到商品经济运行轨道之中，并在住房制度方面，逐步提出和确立了住房商品化的观念，开始了住房制度改革的探索。房地产业在社会主义市场经济的指导下，逐步发展成为一个相对独立的产业部门，在我国国民经济发展中成为一个新兴领域。房地产业更是自1998年的住房制度改革以来，在财政、金

2、融和税收等一系列政策的扶植下，得到了持续高速的发展：城镇居民的人均居住面积从1978年的3.16平方米提高到2008年的28平方米；2009年，全年房地产开发投资36,232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25,619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%；办公楼投资1,378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4,172亿元，增长24.4%。事实上，早在2006年，房地产增加值对GDP的贡献率就己经超过了3%。在“房地产业是我国国民经济新的增长点”这点上，已然在社会上达成了共识。然而，

3、另一方面，蓬勃发展的房地产业在居民住房供需不平衡的情况下，不断推高房价。根据国家统计局数据显示，2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。而在房价的绝对数值上，2009年1——11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。其实房价问题，一直是政府、民众关注的焦点，学术界也历来对于房地产

4、问题给予了高度的关注。张金鹗（1991）指出房地产价格的飙涨，使得住宅问题日益严重。特别是对于中低收入家庭，高企的房价不利于实现“让全体人民都能够在不久的将来实现‘居者有其屋’的梦想”。基于群众住房难的大环境之下，政府提出了建立保障性住房来解决或缓解中低收入家庭的住房问题。保障性住房，通常是指由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，限定了建造标准和销售价格或租金标准，起到社会保障作用的住房，主要分为适用于低收入家庭的廉租房和适用于一般收入家庭的经济适用房和公租房。保障性住房作为具有保障性质的住房，对我国城市的发展、住房

5、结构的优化以及房地产市场的健康发展产生了十分深远的影响。一些学者指出，保障性1重庆大学硕士学位论文1绪论住房不能视为商品房的补充，而应该将其作为城镇住房改革的重要组成部分。在国家加大对保障性住房的投资力度的背景下，保障性住房必然会对现行房地产行业的发展产生深远地影响。本论文将从我国房地产业的现状与存在的问题分析入手，通过参阅国内外大量资料和实地调研，深入分析我国保障型住房体系，挖掘保障性住房对房地产业发展的影响，以期探索出我国房地产业未来的发展方向。1.2相关概念界定本论文是建立在主流学者的相关研究基础之上的，他们对论文

6、中的基本概念都有自己的不同定义，为了在理解上不引起歧义，笔者将对相关概念进行整合后界定出有关保障性住房的几个概念。1.2.1社会保障中外各国对社会保障(socialsecurity)的诠释都存在或多或少的差异，比如英国学者贝弗里奇认为社会保障是指人民在失业、疾病、伤害、老家主死亡、薪资中断时，予以生活经济的保障，并辅助其生育婚丧的意外费用的经济制度；经济学家艾哈德认为；社会保障是为竞争中失败者或失去竞争能力者提供基本保障的具1有互助性的安全制度；日本学者森井利夫认为社会保障是指对疾病、负伤、分娩、残疾、死亡、多子女及其他

7、原因造成的贫困，从保险立法和直接的国家负担上寻求经济保障；我国学者侯文若认为，“社会保障可以理解为对弱者实施救助，使之享受最低生活，对暂时和永久的失去劳动能力的劳动者实行并使之享有基本生活，以及对全体公民普遍实施福利设施，以保证福利增进，实现安定，并让每个劳动2者乃至公民都有生活安全感的一种社会机制。”综合多种说法，对社会保障的定义为：社会保障，是指国家和社会在通过立法对国民收入进行分配和再分配，对社会成员特别是生活有特殊困难的人们的基本生活权利给予保障的社会安全制度。社会保障的本质是维护社会公平进而促进3社会稳定发展。

8、中国的社会保障由社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置等4组成。其中，社会保险是社会保障的核心内容。1.2.2保障性住房保障性住房(indemnificatoryhousing)是社会保障体系的重要组成部分，它是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念。保障性住房是指一个国家或地区政府和社会为满足中低收入家庭的基本